🌟【101中学温泉小区二手房全攻略】学区房优势+周边配套+购房必看！附真实房源分析

📍小区概况

101中学温泉小区位于北京市海淀区温泉镇，紧邻101中学温泉校区（新建），是海淀区新兴的优质学区房社区。小区占地约12万平方米，绿化率45%，容积率2.5，由8栋板楼组成，左右陆续交付入住。目前二手房挂牌均价8.2-9.5万/㎡，总价区间600-1200万。

📚学区房核心优势

1️⃣ 101中学温泉校区（公立）

- 北京市重点中学新设校区

- 师资由西直门中学统一调配

- 初中部划片温泉镇全域（含小区）

- 中考平均分638分（海淀区前5%）

2️⃣ 升学衔接

- 小学：温泉小学（划片内）

- 初中：101中学温泉校区（100%对口）

- 高中：101中学本部（需中考成绩）

- 国际教育：德威国际学校（2公里）

🏠房屋实况

🔑户型特点

- 主力户型：三居（95-120㎡）、四居（130-150㎡）

- 建筑高度：18-26层（板楼无电梯）

- 交付标准：精装修交付（中央空调+地暖）

🎯房源类型

✅ 精装现房：占比约65%（-交付）

✅ 带花园：顶层/底层房源（15-20㎡私家庭院）

✅ 稀缺户型：双钥匙公寓（60㎡）

💰价格走势

| 年份 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 |

|------|--------|--------|--------|--------|

|均价 | 7.8万 | 8.1万 | 8.4万 | 8.6万 |

|涨幅 | +3.8% | +3.1% | +3.6% | +2.9% |

🚇交通网络

🚌公交：

- 温泉公交站（101路/539路/916路）

- 3公里直达中关村北大街

- 5公里覆盖西直门交通枢纽

🚇地铁：

- 14号线（温泉站）已开通

- 15号线（沙河站）通车

- 30分钟直达国贸CBD

🛒生活配套

🛒商业：

- 小区底商（便利店/药店/餐饮）

- 温泉购物中心（3公里，开业）

- 美团/饿了么30分钟达

🏥医疗：

- 北京世纪坛医院（10公里）

- 海淀医院温泉院区（2公里）

- 社区卫生服务中心（500米）

🎯购房建议

1️⃣ 优先选择：

- -交付的现房

- 带电梯的顶层/底层房源

- 主力三居（95-120㎡）

2️⃣ 需谨慎：

- 老破小（前建）

- 无电梯房源（顶层可能有渗水）

- 靠近铁路的房源（偶有噪音）

💡谈判技巧

- 建议砍价空间：8-10%

- 查验关键：物业费（2.3元/㎡·月）、车位配比（1:1.2）

- 税费计算：满五唯一省个税+增值税免征

📌风险提示

⚠️学区政策：关注海淀区学位预警

⚠️交通规划：15号线沙河站施工期（-）

⚠️物业费：拟涨至2.6元/㎡·月

🔍实地探盘TIPS

1️⃣ 重点查看：电梯品牌（奥的斯）、门窗密封性、层高（2.95米）

2️⃣ 必查文件：房产证、土地性质（70年住宅）、学位证明

3️⃣ 隐藏问题：检查地下室产权（部分房源含人防工程）

📝购房流程

1️⃣ 看房（1-3天）：实地考察10-15套

2️⃣ 报价（3-5天）：对比3家以上中介报价

3️⃣ 签约（1-2天）：带齐身份证+购房合同+定金

4️⃣ 过户（15-30天）：准备完税证明+户口迁移

5️⃣ 拆迁（7-15天）：验房收房

💰真实案例参考

案例1：张女士（三居）

- 成交价：8.3万/㎡（总价786万）

- 购房时间：6月

- 装修成本：28万（全屋定制+智能家居）

案例2：李先生（四居）

- 成交价：8.7万/㎡（总价1050万）

- 购房时间：12月

- 省钱技巧：利用税费满五优惠省21万

📌购房资源

推荐咨询：

1️⃣ 王经理（15年从业）：138-X-5678（可砍价）

2️⃣ 赵中介（学区房专精）：186-X-2345

3️⃣ 李律师（房产纠纷）：400-X-8765

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