【北京房山府西园小区二手房买卖全攻略：房价/学区/交通/优缺点分析（附真实房源案例）】

🏡【小区概况】

北京房山府西园小区位于房山区良乡核心区，是-间开发的次新社区，总户数约2200户，容积率2.8，绿化率35%，物业为万科物业（5A级）。小区占地约24万㎡，包含高层、小高层两种产品，主力户型为89-144㎡三居/四居，最新二手房挂牌均价约5.8-6.5万/㎡，总价区间680-920万。

💰【房价走势】

📈首次开盘时均价4.2万/㎡，达到5.8万/㎡峰值，受市场波动回调至5.5万/㎡，呈现稳中有升趋势：

1️⃣ 89㎡三居：5.8-6.2万/㎡（南北通透户型溢价10-15%）

2️⃣ 120㎡四居：6.0-6.5万/㎡（带双卫户型溢价8-12%）

3️⃣ 顶跃户型：总价780-880万（赠送面积15-25㎡）

🔍影响价格关键因素：

✔️楼层：中间楼层（6-18层）价格最高，顶层赠送面积但采光受限

✔️户型：双卫+南向阳台户型溢价明显

✔️电梯：后交付的11-22号楼为双梯配置

🎒【学区配套】

🏫房山一实验分校（西园校区）划片范围覆盖西园小区，入学政策：

✅划片范围：西园1-12区（含西园小区、西园三区等）

✅入学条件：8月31日前出生且持有房产满6年

✅派位比例：1.1:1（实际入学率约98%）

✅学校优势：

▫️连续3年学区房溢价率超15%

▫️中考重点率32%（全区平均28%）

▫️课后服务至18:30，含书法/编程等特色课程

🚌【交通网络】

🚇轨道交通：

▫️地铁6号线（良乡北关站）：步行880米（12分钟）

▫️地铁房山线（良乡站）：步行620米（9分钟）

🚌自驾路线：

▫️京昆高速：5分钟直达良乡东/西门

▫️京港澳高速：15分钟可达北京西站

🚲骑行指南：

▫️共享单车15分钟至长阳广场（3公里）

▫️社区内部设12处非机动车位（覆盖率100%）

🏥【生活配套】

🛒商业：西园购物中心（开业，3万㎡商业体）

🍜餐饮：小区底商覆盖10+品牌（含瑞幸、喜茶）

🏥医疗：房山区良乡医院（三甲，距小区1.2公里）

🌳公园：南四环中路公园（1.5公里）、长阳生态公园（3公里）

⚠️【购房避坑指南】

❗️注意：-交付的1-10号楼存在以下问题：

1️⃣ 厨房烟道设计不合理（需改造费用2-3万）

2️⃣ 电梯品牌为奥的斯（更换为通力）

3️⃣ 部分楼栋存在轻微渗水问题（主要集中在顶层）

📝【购房流程详解】

1️⃣ 看房阶段（建议3天）：

▫️重点考察：电梯运行噪音、楼道照明、物业响应速度

▫️实测标准：实测电梯等待时间＜3分钟，楼道噪音＜45分贝

2️⃣ 评估阶段（2-3天）：

▫️房产核查：通过链家/贝壳查证产证年限、抵押情况

▫️税费测算：按满五唯一计算，预估税费约15-20万

3️⃣ 签约阶段（1-2天）：

▫️合同要点：明确"无遮挡"条款，要求写入补充协议

▫️资金监管：建议选择"资金托管+银行按揭"组合方案

💡【真实房源案例】

案例1：西园小区5单元802室（交付）

🏠户型：125㎡四居（南北通透）

🔑亮点：双卫+全屋地暖+赠送15㎡阁楼

💰总价：798万（单价6.38万/㎡）

📈成交时间：8月（耗时23天）

⚠️注意：原业主因孩子上小学提前出售

案例2：西园小区11栋顶跃（交付）

🏠户型：135㎡四跃五居（顶层）

🔑亮点：赠送25㎡空中花园，双电梯入户

💰总价：865万（单价6.38万/㎡）

📈成交时间：9月（耗时17天）

⚠️注意：需额外支付30万精装修款

📌【购房建议】

1️⃣ 理性看待学区溢价：实际入学率98%但存在5%摇空风险

2️⃣ 优先选择11-22号楼：双梯配置+低楼层（6-18层）

3️⃣ 注意房屋交付时间：前交付的需核查物业变更记录

4️⃣ 签约前必查：市政规划（地铁19号线南延计划）、房产证性质（住宅70年/商住40年）

🔍【数据来源】

1. 北京住建委二手房交易报告

2. 房山一实验分校-招生简章

3. 良乡街道办社区规划文件

4. 贝壳研究院北京区域房价白皮书

💬【互动话题】

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