成都市二手房交易全流程：最新政策+避坑指南（附费用清单）

一、成都二手房交易核心政策与时间节点（版）

（一）现行交易政策要点

1. 限购政策调整：主城区社保缴纳年限从5年调整为2年

2. 契税优惠延续：首套房1%税率政策延长至底

3. 银行信贷政策：首套房贷利率下限降至LPR-20BP

4. 物业管理新规：起要求交易前30天公示物业费

（二）交易时间轴关键节点

1. 预约看房阶段（3-7工作日）

2. 产权核查阶段（5-10个工作日）

3. 合同签订阶段（1-3个工作日）

4. 资金监管阶段（合同签订后15个工作日内）

5. 过户登记阶段（资金监管通过后7-15个工作日）

二、成都二手房交易全流程详解（附费用清单）

（一）前期准备阶段

1. 资金测算表（最新标准）

- 首付比例：普通住宅≤30%，非普通住宅≤40%

- 首套房认定标准：连续1年社保+收入证明

- 贷款额度计算：家庭名下无其他房产可贷最高120%

2. 产权核查要点

- 国土证与房产证一致性核查

- 共有产权人同意出售证明

- 房屋查档记录（婚姻登记、抵押情况）

- 建筑面积与实际使用面积差异说明

（二）实地看房阶段

1. 十大检查清单

（1）房屋产权证明真实性

（2）房屋结构完整性（墙体裂缝、管道老化）

（3）周边环境评估（噪音、污染、规划）

（4）停车位产权归属

（5）物业费缴纳记录

（6）房屋维修基金提取情况

（7）电梯维保记录

（8）相邻权纠纷排查

（9）房屋历史交易记录

（10）水电气暖费用结算

2. 看房注意事项

- 重点检查：卫生间防水、厨房排烟管道、阳台承重结构

- 模拟测量：实际使用面积与合同面积误差不超过3%

- 环境监测：检测室内甲醛、苯等有害物质

（三）合同签订阶段

1. 标准合同要素（版）

（1）房屋基本信息（含产权证号、面积误差处理）

（2）付款方式（定金→首付款→尾款→税费分摊）

（3）产权过户时间承诺书

（4）房屋交付标准清单

（5）争议解决方式（优先协商→仲裁→诉讼）

（6）违约责任计算标准（日万分之五）

2. 风险条款特别提示

（1）房屋质量保证期（交付后1年）

（2）户口迁移责任划分

（3）交易税费承担方式

（4）特殊家电说明（空调、热水器等）

（5）车位使用权约定

（四）资金监管阶段

1. 银行监管流程

（1）监管账户开立（需买卖双方共同办理）

（2）资金划转顺序：

定金→首付款→税费→尾款

（3）监管期限：自首付款到位起计算

（4）解冻条件：完成过户登记并取得不动产权证

2. 费用支付规范

（1）契税计算标准：

首套房90㎡以下1% / 90㎡以上1.5%

二套房1%

（2）增值税计算：

满2年免征 / 不满2年按差额5.3%征收

（3）个税计算：

满五唯一免征 / 不满五按差额1%征收

（五）过户登记阶段

1. 材料清单（最新）

（1）买卖双方身份证原件及复印件

（2）房产证/不动产权证原件

（3）婚姻状况证明（已婚需配偶同意书）

（4）购房合同备案号证明

（5）完税凭证（契税、增值税、个税）

（6）房屋维修基金结清证明

（7）物业费清缴凭证

（2）登记者预约时段选择（工作日9:00-17:00）

（3）电子签名应用（起全面推行）

（4）登记结果自助查询（24小时可查）

（六）后续手续办理

1. 账户迁移与落户

（1）原贷款注销流程

（2）社保公积金转移手续

（3）户籍迁移所需材料清单

2. 物业变更流程

（1）业主委员会备案变更

（2）物业费结清及账户转移

（3）门禁卡更新申请

三、成都二手房交易十大风险规避指南

（一）产权风险防控

1. 共有产权处理方案

（1）共有比例确认（需所有共有人签字）

（2）优先购买权通知（公示期15天）

（3）强制拍卖处置流程

2. 抵押解除操作

（1）原抵押合同终止条款

（2）新抵押登记办理时间

（3）押金退还保障机制

（二）资金安全防护

1. 防范资金挪用手段

（1）监管账户专用标识

（2）分阶段付款监管

（3）异常资金预警系统

2. 退订风险控制

（1）定金退还条件（合同终止书面申请）

（2）违约金计算标准（日万分之一）

（3）争议处理时效（自合同签订起2年）

（三）交易细节把控

1. 房屋交付标准

（1）装修验收清单（含水电、防水、墙面）

（2）家电设备清单（品牌型号确认）

（3）家具物品处理约定

2. 隔墙处理规范

（1）非承重墙拆除补偿

（2）承重墙改造审批

（3）结构安全鉴定报告

四、成都二手房交易常见问题解答（更新）

（Q1）如何确认房源信息真实性？

（Q2）贷款首付不足如何解决？

A：可申请"成都公积金组合贷"（首付比例最低15%）

（Q3）交易过程中遇纠纷如何处理？

A：优先通过"成都市房地产交易纠纷调解中心"（年均处理量3000+）

（Q4）特殊房产交易限制？

A：小产权房、经适房等无法办理正规过户

（Q5）税费计算复杂吗？

（Q6）过户后户口迁移多久完成？

A：一般7-15个工作日（需提供迁入地接收证明）

（Q7）交易期间房屋损坏如何处理？

A：要求买卖双方签订《房屋现状确认书》

（Q8）学区划分变更风险？

A：建议在合同中约定学区承诺条款

（Q9）车位交易注意事项？

A：需核查产权证明，签订独立买卖合同

（Q10）交易税费减免条件？

A：满五唯一家庭可享契税0.1%、增值税/个税0

五、成都二手房交易服务资源推荐

3. 房屋检测机构：成都房屋质量检测中心（071-12315）

4. 法律咨询服务：成都市律师协会房地产法律部

5. 贷款银行推荐：成都银行、农商银行（首套房利率3.95%）

六、成都二手房市场趋势分析

1. 价格走势：主城区均价8.2万/㎡（同比上涨5.3%）

2. 交易热点：高新区（占比28%）、天府新区（19%）

3. 政策影响：限购松绑带动改善型需求（占比提升至43%）

4. 投资建议：关注TOD项目周边（租金回报率4.2%）

七、交易后注意事项清单

1. 6个月内办理房产证变更

2. 1年内完成物业费结清

3. 每年1月31日前更新房屋信息

4. 重大维修及时报备（涉及结构改造）

5. 租赁备案办理（租赁面积超50㎡）

八、成都二手房交易法律文书模板（示例）

（1）房屋交接确认单

（2）家电家具清单（附照片）

（3）物业费结算凭证

（4）户口迁移承诺书

（5）房屋质量保证书

九、成都二手房交易成本计算器

（输入参数：房屋面积、单价、贷款年限）

示例计算：

100㎡住宅（单价8万）

首付30%：24万

契税1.5%：1.2万

个税1%：0.8万

增值税满2年免征

总成本：26万（首付）+2万（税费）

十、成都二手房交易服务推荐（无广告）

1. 住建局备案中介机构（查询编号可查）

2. 银行合作楼盘（利率优惠楼盘清单）

3. 第三方评估机构（房屋价值评估标准）

4. 物业服务评级系统（版）