观山满庭芳小区二手房房价、学区、交通全（最新数据）

【小区概况】观山满庭芳位于贵阳市观山湖区金阳街道，是观山湖区首个大型高端住宅社区，由贵州建工集团开发建设，占地面积约800亩，规划总户数超1.2万户。小区于首期开盘，最后三期交付，目前二手房挂牌量约2300套，占观山湖区二手房总量的18%。根据5月贵阳房管局数据，小区二手房价中位数为1.28万元/㎡，较上涨37.6%，位列观山湖区前三。

【房价走势】近三年房价呈现阶梯式增长（数据来源：贵阳二手房交易平台）：

1. ：0.95-1.1万元/㎡（刚需房源为主）

2. ：1.15-1.3万元/㎡（改善型房源占比提升）

3. ：1.25-1.45万元/㎡（学区房溢价明显）

当前热销户型为：

- 89㎡三房（均价1.32万/㎡，带花园户型溢价8-12%）

- 120㎡四房（均价1.38万/㎡，精装房溢价5-8%）

- 顶跃户型（均价1.5万/㎡，层高3.15米，总价段300-400万）

【学区资源】小区对口贵阳市重点教育资源：

1. 观山湖区第一中学（初中部）：中考平均分689分，重点高中升学率92%

2. 贵阳市实验二中学（小学部）：新增智慧教室、AI实验室

3. 观山湖区实验幼儿园：省级示范园，师生比1:8，开设双语教学班

教育投入：政府拨款1200万用于校园改造，新增运动场、图书馆等设施。根据学区房研究机构统计，带90㎡以上户型的学区房溢价达15-20%。

【交通配套】多维交通网络覆盖全城：

1. 地铁：

- 1号线（观山湖公园站）500米直达，15分钟直达贵阳北站

- 2号线（金阳医院站）开通，步行10分钟

2. 公交：

- 202路、243路、247路等12条线路覆盖小区

- 新增智能公交站台6个

3. 自驾：

- 距离金阳互通高速口3公里，20分钟直达中环线

- 社区内配备800个车位（1:1.2配比）

4. 水运：

- 贵阳龙洞堡国际机场：40分钟车程（新增国际航班）

【商业配套】三级商业体系成熟：

1. 社区商业：3000㎡底商已入驻永辉超市、星巴克、孩子王等

2. 区域商业：

- 观山国际购物中心（1.5公里）：新增影院、儿童乐园

- 大十字商圈（8公里）：老城区核心商圈，日均客流量超20万

3. 电商配套：小区内设菜鸟驿站，生鲜配送覆盖盒马、美团等平台

【医疗资源】三甲医院15分钟可达：

1. 贵州省人民医院（观山院区）：通过JCI认证

2. 贵阳市金阳医院：三甲综合医院，新增ICU病房

3. 社区卫生服务中心：24小时在线问诊服务（升级）

【居住体验】：

1. 环境设计：

- 中央景观湖（占地5万㎡）

- 8大主题公园（儿童乐园、健身步道等）

- 绿化率45%，空气负氧离子浓度达城市标准的3倍

2. 物业服务：

- 金地物业（国家一级资质）

- 24小时智能安防系统

- 升级智慧社区平台（人脸识别、智能停车）

3. 物业费：1.8元/㎡·月（包含物业费+垃圾处理费）

【购房建议】：

1. 首套房：建议选择90㎡以下户型，总价控制在300万以内，优先考虑前交付的房源

2. 改善型需求：推荐120-140㎡四房，重点关注后交付的精装房

3. 投资型买家：关注顶跃户型（总价300万+），租金回报率稳定在3.2%

4. 风险提示：需注意前期交付房源存在楼龄老化问题，建议重点考察电梯、防水等设施

【市场预测】：

根据观山湖区住建局规划，-将新增3所中小学，预计带动周边房价年均涨幅5-8%。建议购房者重点关注以下趋势：

1. 学区房：对口优质学区的房源溢价空间将持续扩大

2. 旧改项目：启动的"满庭芳片区提升工程"将带来价值增长

3. 交通升级：地铁3号线（规划中）将新增2个站点