🏠东明福源小区二手房热销房源大公开！地铁+学区+精装三房低至万/套

📌小区概况：

东明福源位于区核心板块（地铁2/3号线双站交汇），总户数约2800户，建面1999-之间，绿化率35%，物业为物业（物管费3.8元/㎡·月）。小区自带12班幼儿园+36班公立小学（学区划分已确认），周边有永辉超市、万达广场、盒马鲜生等商业配套。

🔍【核心优势】

✅交通：步行8分钟到地铁2号线东明站，实测到市中心（路）18分钟

✅教育：对口小学（市排名TOP15）+中学（市重点）

✅环境：3公里内5大公园环绕，楼间距35米起

✅配套：自带6000㎡商业体（开业），社区医院（三甲合作）

✅性价比：二手房均价约X元/㎡，比周边新盘低%

💡【近期成交房源推荐】

1️⃣ 4室3厅2卫 180㎡（毛坯）

📍楼层：11/18层（电梯房）

📅挂牌价：万（可谈）

🎯亮点：双主卧朝南+双阳台+全明户型

🔗带看预约：点击主页联系

2️⃣ 3室2厅1卫 130㎡（精装）

📍楼层：8/16层（南北通透）

📅挂牌价：万（满五唯一）

🎯亮点：全屋地暖+双开门冰箱+智能家居

🔗带看预约：评论区留言3

3️⃣ 2室2厅1卫 95㎡（急售）

📍楼层：5/12层（低楼层带花园）

📅挂牌价：万（支持分期）

🎯亮点：原始户型未改动+独立衣帽间

🔗带看预约：私信发送"花园房"

📊【价格走势分析】

• Q1均价X元/㎡ → Q4 X元/㎡（+X%）

• 三居室成交周期：42天（带学区房平均58天）

• 精装房溢价：比毛坯高-万

• 挂牌价合理区间：

90㎡：万-万

120㎡：万-万

150㎡：万-万

🏷️【购房避坑指南】

⚠️必查清单：

1️⃣ 确认房产证性质（商品房/经济适用房）

2️⃣ 查土地使用年限（剩余年限＜40年需补差价）

3️⃣ 核实抵押/查封情况（通过不动产APP）

4️⃣ 测实际得房率（层高＜2.8米可能缩水10%）

5️⃣ 查物业纠纷（近3年是否有停水停电）

💰【交易成本明细】

• 中介费：总价1.5%-2%（买方承担）

• 评估费：800-1500元（买卖双方各付）

• 过户税：

满五唯一：免契税+免个税

不满五：契税1%+个税1%+增值税1.5%（满2年免增值税）

• 权证费：80元/套

• 其他：律师费3000-5000元（建议购买）

📅【看房小贴士】

🕒最佳时段：工作日上午10点（避开业主休息）

🎒必备物品：身份证+购房意向书+佣金证明（中介要求）

📱拍照技巧：用广角镜头拍客厅全景，俯拍厨房操作台

💬沟通话术：

"王姐，这套房子我看了三遍，主要是看中孩子的学区。您考虑过换大户型吗？"

"李哥，您家装修保留得这么好，得房率是不是特别高？"

🔑【隐藏房源线索】

1️⃣ 业主急售：电话里反复强调"想尽快过户"

2️⃣ 房本年龄：80后业主更倾向置换（可能换学区）

3️⃣ 装修细节：保留原始乳胶漆+未改动水电

4️⃣ 周边动态：开发商新盘（项目）即将入市

📌【投资建议】

• 短期（1-3年）：关注学位政策变化，重点关注小学划片范围

• 中期（3-5年）：小区东扩规划（启动）将提升溢价空间

• 长期（5年以上）：人口导入政策（新增个居住社区）

📝【购房流程图解】

1️⃣ 签订中介委托书（明确服务内容及费用）

2️⃣ 实地看房3次以上（不同时段观察采光）

3️⃣ 签订购房意向书（约定违约金）

4️⃣ 委托评估（选择3家以上评估公司）

5️⃣ 签订正式买卖合同（注意补充条款）

6️⃣ 办理过户（提前预约不动产登记中心）

7️⃣ 办理抵押贷款（建议选LPR浮动利率）

8️⃣ 领取不动产权证（30个工作日内）

💡【增值服务】

✅免费房产评估：私信发送户型图+面积

✅学区政策解读：每周三晚8点直播（附报名二维码）

✅装修避坑指南：关注后私信"装修手册"

✅贷款方案比价：提供收入证明可获取3套方案

📌【周边竞品对比】

|小区|均价（元/㎡）|对口学校|地铁距离|物业费|

|---|---|---|---|---|

|东明福源|X|小学+中学|800米|3.8|

|雅苑|X+|小学+初中|1200米|4.2|

|湾|X+|国际学校|1.5公里|5.0|

📌【业主真实评价】

@李女士（购房）

"当时选房时看重双地铁，现在孩子上小学发现步行8分钟到校，特别方便。最近想换三居室，发现同小区房源比周边新盘便宜万。"

@张先生（租客转业主）

"租了两年看中小区环境，现在以租金的倍买下。建议租客保留租赁合同，作为购房时的居住证明。"

🔖【重点标注】

❗️1月1日起执行新个税政策（持有年限≤2年按差额的20%计税）

❗️学区房注意：开发商配建学校是否纳入划片范围

❗️注意：部分房源为"法拍房"需自行承担风险

📌【实时数据更新】

（数据截止X月X日）

• 在售房源：87套（环比+12套）

• 带看量：日均15组（周末可达25组）

• 咨询量：单日最高37组

• 交易周期：平均45天（精装房最快28天）

💡【购房预算测算】

以总价万的四居室为例：

• 首付：万（首付比例35%）

• 贷款：万（30年期，月供X元）

• 其他成本：评估费1200元+中介费X元

• 税费：0元（满五唯一）

• 实际支出：万

📌【未来规划】

• Q2：启动小区东门改造（增设公交站）

• ：规划新增社区医院（三甲合作）

• ：计划引入国际学校（开发商规划）

🔑【最后提醒】

❗️警惕"急售"房源陷阱（查资金来源是否合法）

❗️核实房产证是否满五年（影响个税）

❗️注意产权人信息（是否为夫妻共同财产）

❗️签约前查清物业费欠缴情况