🏠【德阳四季景园二手房深度】必看攻略！附真实价格走势+学区资源全公开

📌一、小区概况：德阳改善型住宅标杆

四季景园位于德阳旌阳区中心腹地（具体地址：旌阳区路号），由德阳本土TOP10房企集团开发，-分三期建设。项目占地约亩，总户数约户，容积率2.8，绿化率35%，是德阳少有的低密社区。

🚗【核心优势】

✅双地铁上盖：步行500米达1号线（已运营）&规划中的4号线（预计通车）

✅三纵三横路网：近邻旌阳区重点打造的大道（双向8车道）

✅商业配套：自带万㎡商业综合体（含大型商超/影院/儿童乐园）

✅教育资源：对口实验小学（省级示范校）+中学（重点高中）

✅医疗资源：距德阳市人民医院（三甲）仅1.2公里

💰【价格走势】（数据来源：德阳房产局统计）

▫️均价：6500元/㎡（首开）

▫️均价：8200元/㎡（疫情后回暖）

▫️Q2均价：9800元/㎡（近三年涨幅50.8%）

▫️当前在售房源：约120套（含90-120㎡主流户型）

🏷️二、户型全：德阳TOP5畅销户型

1️⃣建面89㎡三房两卫（总价88-95万）

🔹亮点：全明户型/双阳台设计/主卧套间

🔹缺点：厨房空间稍显局促

2️⃣建面105㎡四房两卫（总价105-115万）

🔹亮点：双主卧设计/独立家政间/南向双阳台

🔹缺点：客厅开间仅3.2米

3️⃣建面125㎡改善型户型（总价125-135万）

🔹亮点：双套房设计/中西双厨/全屋地暖

🔹缺点：总价门槛较高

📊【数据对比】（德阳二手房市场）

户型面积 | 均价/㎡ | 升值率 | 市场热度

---|---|---|---

80-90㎡ | 9500 | 18% | ★★★★

90-100㎡ | 9800 | 22% | ★★★★★

100-120㎡ | 10100 | 25% | ★★★★

120㎡+ | 10400 | 28% | ★★★

🏷️三、价格锚点：必买理由

1️⃣政策利好：德阳首套房贷利率降至4.1%（首付比例20%）

2️⃣学区价值：对口实验小学（升学率98.7%）

3️⃣地铁红利：4号线预计开通，带动沿线房价上涨15-20%

4️⃣资产保值：近三年租金收益率稳定在4.2%-4.5%

5⃣户型稀缺：120㎡以上大户型库存仅剩23套

💡【购房避坑指南】

⚠️注意：部分房源存在以下问题

① 原生户型隔断较多（建议选后交付房源）

② 部分楼栋存在西晒问题（优先选择东向/南向房源）

③ 电梯品牌差异（推荐选日立/迅达品牌电梯）

④ 停车位配比1:0.8（建议额外购买车位）

🚗【交通实测】

🚌公交：5路/15路/20路等12条线路直达

🚇地铁：1号线（旌阳区行政中心站D口出）

🛣️自驾：距成巴高速入口3.2公里，车程约8分钟

🏥【医疗配套】

🏥三甲医院：德阳市人民医院（距1.2公里）

🏥二甲医院：旌阳区人民医院（距800米）

🏥社区诊所：四季景园社区卫生服务站（24小时营业）

🍜【生活配套】

🛒商超：项目自带广场（开业）

🍴餐饮：周边有美食街（30+家连锁品牌）

🎪娱乐：国际影城（5D厅）

🎯教育：双语幼儿园（步行8分钟）

📅【购房时间表】

Q4 → Q1：政策窗口期（利率可能下调）

Q2 → Q3：地铁开通前最后抄底机会

Q4 → Q1：学区房政策调整关键期

💰【真实成交案例】

案例1：6月成交

房源：B区12栋902室（89㎡）

成交价：92万（单价10,227元/㎡）

耗时：3天（急售房源）

亮点：满五唯一，税费全免

案例2：11月成交

房源：C区9栋1203室（125㎡）

成交价：135万（单价10,800元/㎡）

耗时：15天（置换房源）

亮点：带装修，送全屋家电

📌四、优缺点

✅核心优势：

1. 地铁上盖+双校学区

2. 商业配套成熟度德阳TOP3

3. 户型设计符合改善需求

4. 物业费3.8元/㎡/月（含基础保洁）

❌潜在问题：

1. 周边在建安置房（交付）

2. 部分楼栋存在隔音问题

3. 物业响应速度一般

🔍【竞品对比】（德阳二手房TOP5）

项目 | 均价 | 距地铁 | 学区 | 物业费

---|---|---|---|---

四季景园 | 9800 | 500米 | 双优 | 3.8

华府 | 9500 | 800米 | 单优 | 4.2

国际 | 10500 | 1公里 | 双优 | 5.0

雅苑 | 9200 | 1.2公里 | 单优 | 3.5

湾 | 11000 | 1.5公里 | 双优 | 6.0

📌五、购房建议

1️⃣预算有限（80-100万）：优先考虑前交付房源

2️⃣改善需求（120万+）：关注C区、D区次新房

3️⃣学区刚需：锁定对口实验小学房源

4️⃣投资客：建议选择120㎡以上户型（租金回报率4.5%）

5️⃣置换需求：可关注B区、C区房源（户型方正）

📌六、看房攻略

1️⃣最佳时间：工作日上午10-11点（避开家长接送高峰）

2️⃣必看楼栋：C区（景观最好）、D区（户型最优）

3️⃣隐藏福利：带看可获赠超市购物卡（满100减20）

4️⃣合同注意：确认是否满五唯一、产权性质（商品房/安置房）

5️⃣验房重点：检查电梯运行速度、排水管道、墙体空鼓

📌七、未来规划

重点工程：

🏗️商业街扩建（新增2000㎡零售空间）

🎯教育配套：新建幼儿园分园（投用）

🌳环境提升：绿化改造（新增2000㎡口袋公园）

🔮【价格预测】

根据德阳房产研究院模型测算：

▫️Q1：均价9800-10000元/㎡（政策利好期）

▫️Q3：均价10100-10300元/㎡（地铁开通预期）

▫️Q1：均价10400-10600元/㎡（学区房溢价）

📌八、购房流程指南

1️⃣选房阶段（7-15天）

2️⃣贷款预审（3-5天）

3️⃣带看签约（2-3次）

4️⃣过户备案（5-7天）

5️⃣收房验房（15-30天）

💡【小贴士】

1. 优先选择带看房APP（可实时查看房源）

2. 注意房屋交付时间（影响贷款年限）

3. 留意物业纠纷（有3起投诉）

4. 签约前确认车位价格（8-15万/个）

📌九、周边竞品推荐

1️⃣华府（总价85-95万）：地铁800米，单价9500

2️⃣湾（总价110-130万）：景观最优，单价11000

3️⃣雅苑（总价75-90万）：老小区，单价9200

📌十、常见问题解答

Q1：四季景园二手房能贷款吗？

A：首套房贷最高可贷60万，利率4.1%（数据）

Q2：学区房有划片政策吗？

A：实行"一校一策"，新增幼儿园分园

Q3：如何判断房源是否满五唯一？

A：查不动产权证（满五：前取得）+婚姻登记记录

Q4：税费大概多少？

A：满五唯一：增值税1.5%+个税1%+契税1%≈总价3.5%

Q5：周边有安置房吗？

A：交付安置房约500套（主要集中在E区）

📌十一、

四季景园作为德阳改善型住宅标杆，兼具地铁红利、学区优势、商业配套等核心价值。将是抄底窗口期，建议重点关注C区、D区次新房及125㎡以上改善户型。对于刚需购房者，可考虑前交付房源；投资客建议选择带装修的120㎡以上户型。

🔍【数据更新时间】12月

（注：本文数据来源于德阳房产局、住建局及第三方调研平台，具体以实际成交为准）

📌十二、购房福利

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