【江阴龙庭花苑二手房深度】房价+学区全攻略（附真实房源链接）

宝子们！今天要带大家深挖江阴龙庭花苑这个「地铁盘」的二手房价值！作为深耕江阴房产3年的本地老司机，我整理了【房价走势】【学区划片】【真实房源】三大核心干货，手把手教你选到性价比天花板房源！

🏷️ 一、小区全景档案

▫️地理位置：位于江阴市北门板块核心，距离地铁2号线龙园路站仅800米

▫️建筑年代：-分两期交付（现房无期房）

▫️总户数：约3200户（容积率2.0，绿化率35%）

▫️物业：万科物业（评分4.8/5）

▫️对口学校：江阴市要塞实验小学+长山中学（最新划片范围）

💰 二、房价走势全记录

（数据来源：江阴房产局备案系统）

▶️ 均价：1.68万/㎡（全江阴二手房TOP15）

▶️ 波动：9月疫情后下跌8.3%至1.55万

▶️ 反弹：5月突破1.62万，现挂牌均价1.65万/㎡

▶️ 变现周期：86天（低于江阴平均水平14天）

📈 关键转折点：

1️⃣ .11地铁2号线开通（房价+6.8%）

2️⃣ .03要塞实小新增两个班（溢价空间+5%）

3️⃣ .07长三角一体化政策（周边地价上涨12%）

🏡 三、学区划片终极指南

（9月最新官方文件）

▶️ 小学划片范围：

- 北门街道：长山社区、城西社区（对口要塞实小）

- 龙园街道：新桥社区、青阳社区（对口要塞实小）

⚠️ 特别注意：新增「长山实小分校」（9月投用）

▶️ 中学划片范围：

- 要塞中学（现划片：龙园、北门街道）

- 长山中学（现划片：长山、青阳街道）

📌 跨区就读政策：需连续3年在片内居住+房产证

🔍 四、真实房源红黑榜（8月数据）

✅ 热门房源TOP3：

1️⃣ 6号楼2单元1802室（建面126㎡）

🔑 优势：满五唯一，带双学区资格，带装修（98万）

💰 报价：7.84万/㎡（低于市场价1.2万）

2️⃣ 12号楼3单元1103室（建面89㎡）

🔑 优势：稀缺小户型，近地铁口，带飘窗

💰 报价：7.9万/㎡（附成交记录）

3️⃣ 9号楼5单元1202室（建面143㎡）

🔑 优势：双钥匙户型，可做两套出租

💰 报价：8.1万/㎡（带精装全屋家电）

❌ 需谨慎选择的房源：

1️⃣ 3号楼1单元902室（建面87㎡）

⚠️ 问题：产权，带原始装修，无电梯

2️⃣ 8号楼4单元703室（建面105㎡）

⚠️ 问题：低楼层（1楼），物业费连续3年拖欠

💡 五、购房避坑指南

🔑 必查清单：

1️⃣ 房产证年限：满五年唯一可省5%增值税

2️⃣ 物业费缴纳记录（近两年）：避免隐藏欠费

3️⃣ 电梯使用情况：重点查看维修基金缴纳记录

🔑 交易流程：

1️⃣ 看房阶段（1-3天）：重点检查墙体裂缝、管道老化

2️⃣ 谈价阶段（3-7天）：参考「江阴二手房指导价」平台

3️⃣ 过户阶段（15-30天）：准备不动产权证+完税证明

🚗 六、周边配套全景图

🚇 交通：

- 地铁：2号线龙园站（800米）→无锡东站40分钟

- 公交：12路/32路/52路直达市中心

🛒 商业：

- 北门广场（1.2万㎡商业综合体）

- 大润发社区店（9月开业）

🏥 医疗：

- 江阴市人民医院北门院区（三甲）

- 中美联泰大健康中心（体检）

🌳 娱乐：

- 长山公园（5A级景区）

- 奥体中心（游泳馆/篮球馆）

💰 七、投资价值分析

📊 现金流测算（以100㎡房源为例）：

👉 出租收益：月租6500-7500元（租金回报率3.5%-4%）

👉 改造价值：精装修升级可溢价8-12%

👉 政策红利：长三角一体化规划带动资产增值

⚠️ 风险提示：

1️⃣ 学区政策变动风险（概率＜5%）

2️⃣ 地铁延伸线建设延迟（规划2028年通车）

3️⃣ 物业费上涨压力（近三年年均+3%）

📌 八、粉丝专属福利

1️⃣ 提供江阴二手房带看服务（每周三/六）

2️⃣ 免费领取《江阴学区政策白皮书》

3️⃣ 优先推荐合作中介（省2%佣金）

🔗 看房预约通道：

（附真实中介微信二维码+看房预约表单）

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