成都大福建营巷二手房深度测评附避坑指南真实价格表
🏡成都大福建营巷二手房深度测评｜附避坑指南+真实价格表
成都大福建营巷二手房真实探店！附避坑指南+价格分析（最新）
💡【一、区域概况】
大福建营巷位于成都二环内，属于金牛区曹家巷片区，是90年代建设的老社区。这里最大的优势就是【成熟生活圈】，周边3公里内覆盖：
▫️教育：金苹果分园（幼儿园）、泡桐树小学（5分钟路程）
▫️医疗：省二医院（步行8分钟）、区医院（1站公交）
▫️商业：永辉超市（500米）、红旗连锁（3家）、社区底商齐全
▫️交通：地铁3号线曹家巷站（步行10分钟）、公交30/34/56路密集
⚠️但缺点同样明显：
1️⃣ 房龄普遍28年，多数为框架结构
2️⃣ 物业费3.2元/㎡·月（低于周边1元/㎡）
3️⃣ 停车位紧张（1:5配比）
4️⃣ 无新规划（前无地铁延长线）
📊【二、房源现状】
（数据来源：贝壳/链家Q2成交记录）
🏠【住宅类型】
1️⃣ 多层电梯房（2000-建）
- 均价：9800-11000元/㎡
- 变现周期：平均45天
- 典型房源：3房98㎡（总价958万）、4房130㎡（总价1274万）
2️⃣ 普通多层（1990-1995年建）
- 均价：8600-9500元/㎡
- 变现周期：平均68天
- 典型房源：2房62㎡（总价532万）、3房88㎡（总价756万）
🔥【热销户型】
✔️ 4房125-135㎡（总价1250-1400万）
✔️ 3房98-105㎡（总价950-1050万）
❌ 避开90㎡以下小户型（总价低但转手难）
💰【价格对比】
| 片区 | 大福建营巷 | 周边对比 |
|--------|------------|----------|
| 金牛区 | 9800元/㎡ | 11000元/㎡ |
| 成都 | 12000元/㎡ | 13500元/㎡ |
📉【价格走势】
Q1：环比上涨2.1%（政策利好）
Q2：环比下跌0.8%（供应增加）
Q3：预计持平（存量房去化）
🎯【三、选房避坑指南】
❗️必看5大要点：
1️⃣ 电梯品牌（必须选三菱/康力）
2️⃣ 楼道照明（优先选整栋有感应灯）
3️⃣ 电梯维护（维修基金支出：每户1800元）
4️⃣ 隔音测试（实测40dB以下为合格）
5️⃣ 物业交接（重点问清维修基金余额）
💡【四、真实房源案例】
🏠案例1：4房130㎡电梯房
▪️总价：1274万（单价9800元/㎡）
▪️优势：双阳台+主卧套间+电梯直达
▪️劣势：朝西无自然光，物业费略高
▪️成交周期：23天（带租约成交）
🏠案例2：3房98㎡电梯房
▪️总价：958万（单价9800元/㎡）
▪️优势：南北通透+双明卫
▪️劣势：楼龄28年，公摊24%
▪️成交周期：38天（需全款）
📌【五、周边配套升级】
重点规划：
1️⃣ 金牛区教育集团计划引入2所普惠幼儿园（投用）
2️⃣ 曹家巷片区改造（前完成雨污分流）
3️⃣ 社区养老中心（已启动招标）
4️⃣ 新建便民菜市（底动工）
🚗【六、交通出行实测】
🚌公交：
- 30路（人民南路-曹家巷）：高峰期5分钟/班
- 56路（火车南站-曹家巷）：全程18站
🚇地铁：
- 曹家巷站（3号线）→人民南路站（约20分钟）
- 3号线西延线（开通）预计减少30%通勤时间
🚖自驾实测：
- 静安路（早晚高峰拥堵指数8.2）
-曹家巷北巷（单行道易堵车）
💰【七、购房成本计算】
以100㎡房源为例：
▪️总价：980万（单价9800元/㎡）
▪️首付：300万（30%）
▪️税费：54万（1.5%契税+0.05%增值税+1%个税）
▪️月供：约3.8万（商贷30年）
▪️持有成本：物业费2400元/年+水电约1500元/年
📌【八、适合人群】
✔️改善型家庭（需要大户型+双学区）
✔️养老群体（医疗配套完善）
❌不适合：
- 投资客（租金回报率仅2.1%）
- 年轻夫妻（无新房选择）
📢【九、近期成交数据】
（统计周期：1-8月）
🔥热销楼盘TOP3：
1️⃣ 金枫花园（电梯房）→成交12套
2️⃣ 福建巷（多层）→成交9套
3️⃣ 曹家巷1号院（多层）→成交7套
💰【十、终极建议】
1️⃣ 优先选电梯房（溢价20%+）
2️⃣ 避开顶层和底层（维修基金多）
3️⃣ 关注物业费调整（拟涨0.2元/㎡）
4️⃣ 谨慎选择"法拍房"（平均多花6%税费）
📌【十一、粉丝问答】
Q1：贷款能贷多少？
A：首套房35年/二套20年，利率4.1%/4.9%
Q2：学区是否保真？
A：需提供《划片通知书》，入学需提前3年落户
Q3：停车位怎么买？
A：产权车位28-38万/个，人防车位8-12万/个（需产权人同意）
🔍【十二、延伸阅读】
👉成都二手房避坑手册（版）
👉金牛区学区房价值评估
👉成都老社区改造案例集