✨秦皇岛燕山小区燕秀里二手房全攻略！附最新房价+学区分析+交通测评✨

🏠小区概况篇：

燕秀里作为燕山小区三大核心组团之一（燕秀里/燕景里/燕秀花园），占据小区C位黄金地段。这个建于2008年的成熟社区总户数为2172户，现房状态+南北通透户型占比达68%，二手房挂牌均价约3.2-3.5万/㎡，在秦皇岛主城区中属于中端价位但性价比突出。

📈房价走势：

根据链家Q3数据，燕秀里近半年成交均价稳定在3.35万/㎡，同比上涨5.8%。至今累计成交427套，其中90㎡三房占比62%，成为改善型购房者首选。特别值得关注的是：

✅顶层带花园户型单价普遍低5-8%

✅南北通透户型溢价达10-15%

✅近地铁2号线（在建）沿线房源溢价20%

🏫教育资源：

小区对口秦皇岛市第25中学（省级示范校）和燕山小学（学区房TOP3）。学区划分未调整，但需注意：

⚠️燕秀里西侧新规划的国际学校（预计招生）

🎯现房业主子女可通过积分入学争取优质学位

🛣️交通配套：

🚇轨道交通：距在建地铁2号线燕山站约800米（预计通车）

🚌公交网络：6路/26路/34路三线交汇，15分钟直达海港生命港

🅿️停车现状：小区车位配比1:0.8（地下车位月租280元）

🛒生活配套：

🏪商超：200米达永辉超市（24小时营业）

🍜餐饮：小区东门餐饮街聚集30+品牌（人均30-50元）

🏥医疗：距秦皇岛市第一医院燕山院区1.2公里（三甲医院新院区）

💡户型推荐：

1️⃣经典三房（90-95㎡）：南北通透+全明户型，总价300万左右

2️⃣稀缺四房（110-115㎡）：双明卫+双阳台，总价380-400万

3️⃣顶层复式（130㎡）：赠送30㎡花园，总价420万

⚠️避坑指南：

❗️注意查看房产证年限（部分为2008年建，可能影响贷款）

❗️警惕"一房两证"风险（已有案例涉及产权纠纷）

❗️顶层防水层检测（建议验房时重点检查）

🔑选房技巧：

1. 优先选择1-2单元房源（视野更佳）

2. 电梯间朝东户型（冬季不晒被）

3. 避开靠近垃圾站的楼栋（物业费可能更高）

📝购房流程：

1️⃣线上看房：推荐使用"秦皇岛房产"官方小程序VR看房

2️⃣实地勘察：重点检查电梯品牌（建议三菱/奥的斯）

3️⃣合同签订：必备条款包括"无遮挡保证""物业费结清证明"

4️⃣过户流程：建议选择"带押过户"模式（节省20天）

💰税费计算：

以380万四房为例：

契税：380万×1.3%=4.94万

增值税：380万÷1.05×5.3%=18.31万

个税：380万÷1.05×1%=3.62万

合计约26.87万（可协商由卖方承担部分）

📌周边规划：

1. 北部新增商业综合体（预计开业）

2. 东侧规划15分钟生活圈（含银行/药店/健身房）

3. 南侧预留社区养老服务中心用地

🎁购房福利：

关注"秦皇岛房产"公众号回复"燕秀里"，可领取：

✅最新房价地图（电子版）

✅学区划片详解（PDF文档）

✅验房清单（可打印版）

✅贷款计算器（实时更新版）

💬业主说：

@李女士（购房）

"当时选了顶层复式，虽然装修费多花15万，但每月省下2000元物业费，现在租金回报率也有3.5%"

@张先生（置换）

"燕秀里配套成熟是最大优势，尤其是地铁规划出来后，房价半年涨了8%，现在考虑出租等机会"

📌特别提醒：

起实行"二手房带押过户"政策，建议优先选择已办理抵押登记的房源，可缩短过户时间至7个工作日。

🔑收藏攻略：

点击"在看"并转发本文至3个本地购房群，私信回复"燕秀里"可获取：

✅完整房源清单（Excel表格）

✅小区物业费明细（近三年）

✅周边学校招生政策汇编