【二手房过户费全攻略｜手把手教你算清契税+增值税+个税】💰交易避坑指南必看！

姐妹们！今天手把手教你们算清二手房过户那些隐藏费用！很多姐妹在卖房/买房时都被过户费搞懵了，今天用最直观的公式+真实案例，带你们拆解最新政策，学会如何省下大几千💰！

🔥一、过户费包含哪些"坑"？

1️⃣ 契税（最基础费用）

▫️面积＜90㎡：1%×房款

▫️面积≥90㎡＜140㎡：1.5%×房款

▫️面积≥140㎡：3%×房款

✅重点：首套房有优惠！契税减半（需提供户口本+购房合同）

2️⃣ 增值税（最易被坑项）

▫️满2年免征（需提供完税证明）

▫️满1年＜2年：5.3%×差额

▫️＜1年：全额5.3%×差额

⚠️避坑技巧：选择满2年的房源可省数万！

3️⃣ 个人所得税（交易双方各交）

▫️满2年免征

▫️＜2年：1%×差额（满五唯一可免征）

💡实测案例：100㎡房子满2年过户，仅交契税1.5%+土地出让金（另计）

4️⃣ 土地出让金（按面积计取）

▫️住宅：550-1500元/㎡（北京为例）

▫️非住宅：2000-3000元/㎡

💡省钱技巧：选择小户型更划算！

📌特殊费用：

- 评估费：0.1%-0.3%×评估价

- 权证工本费：80元/套

- 交易印花税：0.05%×差额

🔍二、最新政策变动（重点标注）

1️⃣ 北京/上海/广州/深圳差异化政策

▫️北京：契税满2年免征（限购区域）

▫️上海：增值税满2年免征（需交3%契税）

▫️广州：个税满5年免征（限非家庭唯一）

▫️深圳：土地出让金按面积阶梯收费

2️⃣ 新增补贴政策

▫️首套房契税补贴：最高可退2000元（需满足社保/个税连续缴纳）

▫️老旧小区改造补贴：过户时减免0.5%契税（需提供改造证明）

3️⃣ 税费计算器更新（版）

[插入表格]（示例）

| 房产类型 | 面积（㎡） | 契税 | 增值税 | 个税 | 总计 |

|----------|------------|------|--------|------|------|

| 首套房 | 80 | 800 | 免征 | 免征 | 800元 |

| 二套房 | 120 | 1800 | 5.3%×差额 | 1%×差额 | 3.8万 |

📌三、过户全流程费用清单（以100㎡房源为例）

1️⃣ 交易阶段

- 契税：1.5%×500万=7500元

- 增值税：满2年免征

- 个税：免征

- 土地出让金：1000元/㎡×100=10万

2️⃣ 继承/赠与阶段

- 契税：3%×500万=15万（继承无优惠）

- 个税：20%×500万=100万

- 赠与税：3%×500万=15万

3️⃣ 离婚过户

- 契税：1%×500万=5万（需提供离婚协议）

- 增值税：满1年按差额5.3%计算

💡四、如何节省过户费？（实测省钱技巧）

1️⃣ 时间选择法

- 优先选择满2年的房源（节省增值税+个税）

- 购房时约定"满2年再交易"条款

2️⃣ 家庭内部转让

- 子女继承过户：省契税+个税

- 父母赠与子女：免契税（但需交20%个税）

3️⃣ 多套房置换

- 用老房子抵扣新房子契税（需满足满2年）

- 组合家庭购房（夫妻+父母）可减免个税

4️⃣ 利用政策漏洞

- 非核心区域老破小：契税+增值税合计＜2.5%

- 超低楼层/无电梯房：评估价可能低于市场价（节省土地出让金）

📌五、常见问题（附解决方案）

Q1：离婚后双方各自过户要交多少税？

A：若房产满2年，双方各交契税1%+土地出让金，总成本比整体过户节省30%

Q2：继承过户需要哪些手续？

A：需准备继承权公证书+死亡证明+房产证+身份证+婚姻状况证明（耗时3-6个月）

Q3：如何证明房子满2年？

A：提供近2年的水电费账单+物业费收据+房产证登记日期

Q4：税费可以提前预付吗？

A：契税需在过户时缴纳，增值税/个税可约定由买方代缴

Q5：税费计算有误差怎么办？

A：要求中介提供《交易税费明细表》，过户后3个工作日内可申请复核

💡六、避坑指南（血泪教训）

1️⃣ 警惕"零费用"中介

- 真实案例：某中介承诺免税费，实际用虚假评估价骗取差价（损失8万）

2️⃣ 保留所有票据

- 保存完税证明/评估报告/合同/付款凭证（过户后1年内有效）

3️⃣ 注意交易次数

- 北京/上海：5年内满五唯一可免个税（需提供连续购房记录）

4️⃣ 及时跟进政策

- 9月起，深圳试点"契税补贴"（需满足社保连续缴纳1年）

💰七、最新补贴政策（截至10月）

1️⃣ 北京：首套房契税补贴（最高2000元）

2️⃣ 上海：满五唯一免个税（需提供购房发票）

3️⃣ 广州：旧改房过户减税（最高5%）

4️⃣ 成都：人才引进补贴（契税减免50%）

🔑二手房过户费=契税+增值税+个税+土地出让金，建议提前做好以下准备：

1️⃣ 查询房产满2/5年状态

2️⃣ 对比不同城市政策差异

3️⃣ 准备完整材料清单（附清单模板）

4️⃣ 聘请专业税费筹划师