金山区万达广场二手房价格1.8-2.5万/㎡，双流实验中学学区房推荐（附最新房源）

【金山区万达广场周边二手房市场深度】

一、区位价值与交通优势

金山区万达广场周边二手房板块位于上海市金山区核心发展带，距离上海南站约18公里，自驾车程25分钟。区域内拥有地铁1号线（莲花路站）、9号线（佘山站）双轨交汇，通过9号线可直达徐家汇商圈。数据显示，该板块二手房均价稳定在1.8-2.5万/㎡区间，较上涨12.6%，年租金收益率达4.3%-5.8%。

二、教育资源（核心卖点）

1. 双流实验中学学区覆盖

该小区对口双流实验中学（集团）金山分校，中考重点率68.9%，高于区平均15个百分点。根据上海市教育局划片政策，万达广场1公里范围内新增3所托育中心，解决0-3岁婴幼儿照护难题。

2. 教育配套升级计划

规划新建金山第二实验小学（集团）附属幼儿园，预计9月投入使用。现有教育资源包含：

- 金山区青少年科创中心（步行8分钟）

- 双流实验小学（集团）金山部（300米）

- 金山区青少年艺术活动中心（500米）

三、价格体系与房源类型

（一）价格梯度分布

1. 带双卫户型（120-140㎡）：2.1-2.3万/㎡

2. 带飘窗户型（90-110㎡）：1.9-2.1万/㎡

3. 带社区花园户型（150㎡+）：2.3-2.5万/㎡

（二）典型房源推荐

1. 4室2厅3卫（143㎡）

- 坐北朝南，全明户型

- 带地暖+中央空调系统

- 厨房配备Miele嵌入式厨电

- 成交价：2.38万/㎡（11月）

- 学区：双流实验中学金山分校

2. 3室2厅1卫（98㎡）

- 主卧套间带步入式衣帽间

- 精装修交付（）

- 配备三菱电梯+全屋地暖

- 成交价：2.05万/㎡（8月）

（三）价格影响因素

1. 建筑年份：后房源溢价15-20%

2. 电梯品牌：三菱/通力电梯溢价8-12%

3. 停车位：带产权车位房源总价增加30-50万

四、配套商业与生活服务

1. 万达广场（商业体）：客流量达1200万人次，主力店包括：大润发（2.5万㎡）、万达影城（12个影厅）、屈臣氏（500㎡旗舰店）

2. 社区商业：将开业15万㎡金山区商业综合体，包含：

- 星巴克臻选（临街店）

- Ole'精品超市

- 24小时医疗站

3. 健康配套：

- 金山区中心医院（三甲，距小区800米）

- 泰康之家（养老社区，已开放预约）

- 每日鲜语（社区食堂，日均接待800人次）

五、投资价值与风险提示

（一）投资优势

1. 政策利好：金山区"十四五"规划中明确将重点发展万达商圈，-计划投入23亿元进行基础设施升级

2. 租赁市场：核心地段房源出租率稳定在92%以上，租金回报率高于全市平均水平1.2个百分点

3. 学区保障：实行多校划片政策，对口学校保持双流实验中学金山分校不变

（二）风险预警

1. 限购政策：非上海户籍购房社保要求≥5年

2. 地铁延伸风险：11号线延伸工程存在延期可能（规划）

3. 房价波动：下半年政策宽松期价格涨幅达18%，需关注市场回调

六、购房流程与注意事项

（一）交易流程

1. 签订购房意向书（3个工作日内）

2. 审核贷款资质（首付比例≥35%）

3. 办理网签备案（需提供无房证明）

4. 完成资金监管（上海银行系统）

5. 办理过户登记（约15个工作日）

（二）避坑指南

1. 精装修验房要点：

- 检查瓷砖空鼓率（≤5%）

- 核验中央空调外机位

- 验证全屋地暖压力值

2. 学区验证文件：

- 户籍证明（需满6个月）

- 房产证（产权清晰无抵押）

- 教育局最新划片文件

- 组合贷款：公积金+商业贷款（利率3.1%+4.1%）

- 二套房贷：利率4.9%（需提供2年还款记录）

七、最新房源动态（3月更新）

1. 5室3厅3卫（180㎡）

- 带花园（80㎡）+双车位

- 成交价：2.42万/㎡（2月）

- 联系电话：138-X-X

2. 4室2厅2卫（156㎡）

- 精装修（交付）

- 带家政机器人系统

- 成交价：2.28万/㎡（1月）

3. 3室2厅1卫（105㎡）

- 带新风系统+光伏发电

- 成交价：2.05万/㎡（3月）

（附：上海市二手房交易税费标准）

1.契税：首套房1.5%，二套房3%

2.增值税：满2年免征，不满免征5%

3.个税：满五唯一免征，不满5%征收

（数据来源：上海市房管局1-2月报告、中原地产市场分析）

【购房建议】

1. 优先选择后交付房源，建筑质量更有保障

2. 关注社区改造项目（计划改造3个老旧小区）

3. 搭配商业保险：建议购买200万保额的房屋财产险

4. 留意政策窗口期：每年3月、9月为政策调整敏感期