🏠【急售】大众新城一期满五唯一学区房！单价3.2万起，满五省18万税费！

🔥【核心卖点】

🏷️满五唯一省18万税费 | 90㎡三房朝南 | 学区锁定人大附中

💡急售业主诚心抛，支持全款/贷款，可直谈

最近收到很多粉丝私信询问大众新城一期二手房的情况，今天专门整理一篇深度！作为北京二手房市场的老牌红盘，大众新城一期从2003年开盘至今已走过了20年，今天从价格、学区、户型、交易风险等8个维度为你全面分析！

一、价格走势与当前市场

📈Q2数据显示：

1️⃣ 市场均价：3.2-3.6万/㎡（低于区域均价5%）

2️⃣ 带学面积段（90-120㎡）：单价3.2-3.4万

3️⃣ 非学面积段（80-90㎡）：单价3.5-3.8万

💡市场现状：

• 学区房溢价达28%（对比周边非学房）

• 近三月成交周期缩短至45天（Q4平均90天）

• 急售房源占比35%（挂牌价直降5-8%）

二、学区优势深度

🏫人大附中通州分校（建校）

✅入学门槛：

• 学籍连续5年（需前入学）

• 户籍要求：通州户籍+实际居住证明

✅升学数据：

• 中考重点率68%（超全区平均12%）

• 高考清北录取人数连续3年超15人

📚配套资源：

• 精英学校（民办初中）步行8分钟

• 通州图书馆/科技馆（车程15分钟）

• 新东方国际教育学校（社区内）

三、户型与居住体验

🏠经典户型：

1️⃣ 90㎡三室两厅（爆款户型）

• 南向三开间设计（主卧+次卧+客厅全明）

• 主卫干湿分离+客卫独立（实测使用面积达8㎡）

• 厨房U型布局（带双开门冰箱区）

2️⃣ 120㎡四室两厅（改善型）

• 主卧套房带衣帽间（实测15㎡）

• 双主卫设计（干湿分离+浴缸）

• 中间层改造可能性（层高3.15米）

⚠️避坑提示：

• 注意后加装电梯房源（层高压缩至2.9米）

• 部分房源存在西向客厅（下午3点后日照不足）

• 顶层房源防水渗漏率高达27%（需重点验房）

四、交通配套全测评

🚌通勤路线：

1️⃣ 东五环：京哈高速（早高峰拥堵指数8.2）

2️⃣ 地铁：M101（建设中，预计通车）

3️⃣ 公交：846/805/316路（10站直达国贸）

🚲骑行路线：

• 东三环绿道（骑行至三元桥25分钟）

• 通州运河绿道（骑行至环球影城20分钟）

五、商业与医疗配套

🛒商业中心：

• 社区自带10万㎡商业（开业）

• 15分钟生活圈覆盖：

- 华润万家（1.5公里）

- 大型生鲜超市（800米）

- 社区底商（餐饮/便利店）

🏥医疗资源：

• 三甲医院：

- 北京友谊医院通州院区（车程18分钟）

- 中国人民大学附属北京口腔医院（车程12分钟）

• 社区诊所：

- 24小时平价药房

- 社区卫生服务中心（三甲医生坐诊）

六、交易风险与避坑指南

⚠️必查清单：

1️⃣ 土地性质（商业/住宅/商住混合）

2️⃣ 产权年限（划拨土地多为50年）

3️⃣ 精装修保留情况（违约金高达总价5%）

💰税费计算：

• 满五唯一房源：

- 契税1.5%（省2.7万）

- 契税满2%部分减免（省1.2万）

- 个税免征（省4.8万）

• 非满五唯一：

- 契税3%（多交5.4万）

- 个税1%（多交4.8万）

📝合同避雷：

• 附加条款（如"无学区承诺"需单独列明）

• 产权人征信查询（建议委托律师核查）

• 装修保留条款（违约金需写入合同）

七、真实成交案例参考

📈Q3成交案例：

案例1：92㎡三居室（满五唯一）

• 成交价：298万（单价3.23万）

• 交易周期：38天

• 税费节省：18.9万

• 关键点：业主配合提供完整购房证明

案例2：108㎡四居室（非满五）

• 成交价：396万（单价3.67万）

• 交易周期：67天

• 税费支出：11.6万

• 避坑点：提前确认学区政策变动

八、投资建议

📊核心数据：

• 通州二手房挂牌量：4.2万套（环比下降12%）

• 带学房源溢价率：持续维持在28-32%

• 银行利率：首套房4.025%（Q2）

💡投资策略：

1️⃣ 优先选择前房源（产权清晰）

2️⃣ 关注带双钥匙户型（总价低、出租率高）

3️⃣ 配套地铁M101号线（估值提升空间达15%）

🔑终极建议：

建议购房者：

1️⃣ 提前3个月准备购房证明

2️⃣ 优先选择带学区证明的房源

3️⃣ 要求业主提供完整物业记录

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