🏠江门市区二手房买卖全攻略：最新房价+学区房推荐+避坑指南（附真实房源链接）

🌟一、江门二手房市场现状（数据更新至Q3）

1️⃣区域房价对比

🔸蓬江区：均价1.8-2.5万/㎡（核心商圈突破3万/㎡）

🔸江海区：1.5-2.2万/㎡（滨江板块年涨幅12%）

🔸新会区：1.2-1.8万/㎡（侍机湖板块供应量激增）

💡数据来源：江门市住建局中期报告

2️⃣交易量波动分析

▫️上半年成交6328套（同比+8.7%）

▫️下半年预测：因"金九银十"效应，预计Q4成交量突破8000套

⚠️特别提醒：11月开发商促销潮可能影响二手房价格

🏫二、选房必看5大核心指标

1️⃣学区价值评估

🔸蓬江区：江门一中附属小学（对口初中为江门三中）

🔸江海区：江门实验小学（含金湾校区）

🔸新会区：会城第一小学（新增部编教材试点）

💡划片范围查询：登录"江门教育云平台"实时查询

2️⃣交通配套核查

🚇地铁规划：江门地铁1号线（建成，途经蓬江+江海）

🛣️自驾实测：工作日早晚高峰实测（附导航截图）

3️⃣房屋质量检测要点

🔧重点排查：

- 外墙空鼓检测（锤击法：空鼓率＞5%需重做）

- 暗管排查（厨房/卫生间管道外露需警惕）

- 电路负荷测试（老小区建议装智能电表）

📝实测工具推荐：

①房屋检测APP（江门本地版）

②专业机构测评（江门市房屋质量检测中心）

🎯三、必买学区房TOP5

1️⃣蓬江区·江门一中旁·阳光海岸

💰单价：2.3万/㎡（含30㎡空中花园）

📚学区：步行8分钟到江门一中附属小学

🌟亮点：加装电梯（已备案）

2️⃣江海区·滨江新城·星河国际

💰单价：1.9万/㎡（精装交付）

🚇交通：地铁1号线（在建）500米

🎒配套：自带商业综合体（已开业）

3️⃣新会区·侍机湖·金地格林小城

💰单价：1.6万/㎡（期房优惠5%）

🍃环境：侍机湖公园东门入口

📌注意：9月交房

📌四、购房避坑指南（真实案例）

⚠️案例1：虚假学位承诺

📜事件：某楼盘宣传"100%对口江门一中"

💰损失：业主集体维权（获赔总价5%）

📌教训：要求查看教育局备案文件

⚠️案例2：产权纠纷

📜事件：江门某小区出现"一房两卖"

💰损失：买家损失首付+律师费（总计28万）

📌证据：要求查册（新版《不动产权证》）

⚠️案例3：装修翻车

📜事件：某业主全屋定制超预算200%

💰损失：装修款+违约金合计15万

📌解决方案：签约时明确装修标准

📜五、购房全流程图解（附江门特色）

1️⃣看房阶段（建议3天）

🏃♀️路线规划：蓬江→江海→新会（按关注度排序）

📸拍摄重点：①电梯运行状态 ②窗框密封性 ③下水管道

2️⃣签约阶段（关键文件）

📄必备文件：

- 《房屋买卖合同》（江门定制版）

- 《住宅质量保证书》（附检测报告）

- 《户口迁出承诺书》（蓬江/江海特有）

3️⃣过户流程（新规）

🕒办理时限：签约后15个工作日内

💰费用清单：

- 契税：1.5%（首套房）

- 权证费：80元/套

- 印花税：0.05%（买卖双方各半）

📌六、未来3年趋势预测

1️⃣政策风向：

- 试点"带押过户"（江海区先行）

- 实行"二手房指导价"（参考数据）

2️⃣区域发展：

🔸滨江新城：开通地铁（已进入招标阶段）

🔸会城新区：新增3所公办幼儿园

3️⃣投资建议：

🏆潜力板块：

- 江门南站周边（开通广珠西线）

- 江门大道延长线（完成改造）

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📌附：江门二手房价格查询工具

2️⃣实时地图：地图"二手房"图层（标注最新挂牌价）

3️⃣本地群聊：微信搜索"江门房产交流群"（每日更新房源）