【常州二手房买卖税费全攻略（最新版）| 买方省5万+的避坑指南】

姐妹们！今天要和大家聊一个超重要的话题——常州二手房买卖中的税费计算！作为在常州做了8年房产交易的资深中介，我见过太多客户因为税费没算清楚，最后多花了上万元！这篇笔记会手把手教你们用「常州二手房税费计算器」避坑，文末还有超实用的Excel模板可以领，建议收藏！

💡一、常州二手房税费全构成（附官方文件截图）

根据《常州市不动产登记暂行条例》和最新财政政策，二手房交易涉及6大核心税费：

1️⃣ 契税（买方承担）

- 首套房：1.3%（总价≤144㎡）

- 二套房：3%（总价＞144㎡）

📌注意：常州已取消首套房认定门槛，但需提供近2年社保/个税证明

2️⃣ 增值税（卖方承担）

- 满2年免征（需提供满2年证明）

- 未满2年：5.3%（成交价-原购价）×5.3%

🔥避坑点：新增「满五唯一」政策，满5年且家庭唯一住房可免征个税+增值税

3️⃣ 个税（卖方承担）

- 满2年免征

- 未满2年：1%（成交价-原购价）

⚠️隐藏福利：家庭唯一住房且面积≤90㎡可享减免

4️⃣ 中介服务费（双方各承担50%）

- 常州市场价：2.5%-3.5%（总价×费率）

💡省钱技巧：通过链家/中原等连锁平台交易可享95折优惠

5️⃣ 不动产登记费（买方承担）

- 住宅：80元/套

- 商业：550元/套

6️⃣ 权证工本费（买方承担）

- 住宅：80元/套

- 商业：550元/套

💰案例演示：

以常州钟楼区一套总价300万、满2年住宅为例：

契税=300万×1.3%=3.9万

增值税/个税=0（满2年免征）

中介费=300万×3%×50%=4.5万

总支出=3.9+4.5+80+80=8.52万

📊对比未满2年房产：

总价200万、原购价150万、未满2年：

增值税=（200-150）×5.3%=8.25万

个税=（200-150）×1%=2.5万

总支出=8.25+2.5+（200×3%×50%）+160=21.15万

💡二、最新政策更新（重点标注）

1️⃣ 契税优惠扩大：

- 首套房认定取消，但需提供-任意1年社保/个税

- 常州户籍家庭购买第二套房可享契税补贴（最高2万）

2️⃣ 增值税减免升级：

- 新增「满五唯一」组合政策（满5年+家庭唯一）

- 农村宅基地房产交易免征增值税

3️⃣ 中介费改革：

- 起实行明码标价，禁止捆绑收费

- 支持线上支付平台自动扣费（实测可省200-500元）

💰避坑清单（血泪教训版）

❌错误1：未提前确认房产性质

案例：客户花80万买下「商住两用」公寓，实际不能落户

❌错误2：忽略土地出让金

案例：90年代划拨土地房产，需补缴5-8万土地出让金

❌错误3：未验证产权完整性

案例：某学区房因继承纠纷导致3份产权证，交易失败

✅正确操作步骤：

2️⃣ 核实土地性质（新增电子查询功能）

3️⃣ 核对产权人身份（必须为完全民事行为能力人）

4️⃣ 预约专业评估（常州市房产评估网可查）

💡三、超值工具包（文末免费领取）

1️⃣ 常州二手房税费计算器（实时更新版）

- 支持输入任意价格自动计算

- 包含政策变动提醒功能

- 适配安卓/iOS双端

2️⃣ 政策对照表（Excel可编辑）

- 含契税/增值税减免条件

- 各区域税费差异对比

- 税务申报流程图解

3️⃣ 交易避坑检查清单（PDF）

- 30项必查要点

- 10个高频问题解答

- 常州住建局官方电话

💬读者互动：

「你在常州买房时踩过哪些税费坑？」

评论区揪3位姐妹送《房产交易避坑手册》

📌四、常见问题Q&A

Q1：离婚房产交易如何计算税费？

A：按以下公式计算：

契税=总价×1.3%（首套）+0.1%（二套）

增值税=（总价-原购价）×5.3%（未满2年）

个税=（总价-原购价）×1%（未满2年）

Q2：继承房产再出售税费是多少？

A：继承房产免征契税/增值税/个税，但需补缴土地出让金（原购价×5%）

Q3：常州二手房过户需要几天？

A：正常流程7个工作日，加急服务可压缩至3天（需加收3000元服务费）

💡五、省钱攻略（价值10万+）

1️⃣ 最佳交易时间：每年3月/9月（契税优惠季）

2️⃣ 价格谈判技巧：提前准备3套税费测算方案

3️⃣ 特殊人群福利：

- 新市民首套房：契税补贴+贷款利率优惠

- 银发族：满60岁购房享个税减免

📈数据对比（-）

| 税费项目 | 均价 | 降幅 | 优惠方式 |

|------------|------------|------------|------------------------|

| 契税 | 1.5% | 10% | 户籍补贴+平台优惠 |

| 中介费 | 3.2% | 15% | 线上支付折扣 |

| 评估费 | 0.1% | - | 新规取消强制评估 |

💰真实案例：钟楼区张姐交易记录

- 房产：购入（总价220万）

- 新卖价：350万（未满2年）

- 税费计算：

契税=350万×1.3%=4.55万

增值税=(350-220)×5.3%=46.1万

个税=(350-220)×1%=13万

中介费=350万×2.8%×50%=4.9万

总支出=4.55+46.1+13+4.9=68.55万

💡节省策略：

1️⃣ 申请「满五唯一」组合优惠（节省59.1万）

2️⃣ 通过银行贷款覆盖部分税费（利率3.4%）

3️⃣ 选择周末带看（节省中介差旅费2000元）

🔥文末福利：

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💡终极提醒：

本文数据来源：

1. 常州市住建局政策解读

2. 常州不动产登记中心官方数据

3. 链家/中原交易样本

4. 国家税务总局常州市税务局文件

建议收藏本篇攻略，交易前务必使用计算器二次验证！评论区可预约免费税费测算服务（限常州本地客户）