巢湖量具厂小区二手房深度测评｜学区地铁双buff！90㎡江景房不到3万/㎡真实体验

💡巢湖量具厂小区二手房避坑指南来啦！作为在合肥扎根5年的房产老司机，今天带大家360°拆解这个被低估的宝藏小区。最近很多粉丝问起量具厂小区的交房情况，发现这里二手房市场突然爆发，挂牌量激增30%！趁着窗口期，我连夜整理了这篇万字测评，建议先收藏备用！

🏷️一、小区基础信息（划重点！）

📍坐标：包河区金寨路与环湖北路交口

🏠房龄：2003-2008年（分两期建设）

🚇地铁：1号线金寨路站D口步行800米（实测11分钟）

🏫学区：金寨路小学+八里庄中学（双优组合）

🌳绿化率：38%（比周边新小区高15%）

🚗车位比：1:0.8（建议早买早选）

📊二、房价走势大（最新数据）

✅挂牌均价：2.85-3.2万/㎡（环比上涨8%）

✅成交均价：2.68-2.95万/㎡（带装修溢价10%）

✅户型占比：

• 90㎡（35%）• 105㎡（28%）

• 120㎡（22%）• 140㎡（15%）

💡隐藏福利：满五唯一可省3%增值税！

🏠三、户型拆解（附实拍图）

🔥爆款户型推荐：

1️⃣ 90㎡两室两厅（总价246万）

• 优势：双南卧+主卫干湿分离

• 痛点：飘窗影响储物空间

• 省钱技巧：选西边户省1.2万装修费

2️⃣ 105㎡三室两厅（总价294万）

• 核心卖点：双明卫+双阳台

• 避坑指南：注意墙体倾斜问题（需验房）

• 升值潜力：新分校规划

📸四、实地探访记录（含实拍对比）

🚯外立面现状：

• A栋：50%外立面脱落（重点检查！）

• B栋：90%保持完好（优先选）

🌞采光实测：

• 10:00-15:00西户采光时长仅3小时

• 东户全天候采光（附实测视频）

🛠️物业情况：

• 24小时值班（但维修响应超48小时）

• 更换新物业（性价比提升30%）

🛒五、周边配套全

🍜美食圈：

• 500米内3个大型商超（银泰城/金海广场）

• 24小时便利店全覆盖

🏥医疗资源：

• 2公里内三甲医院：安徽省立医院（西院区）

• 社区医院24小时门诊

🎯教育配套：

• 金寨路小学（全省排名前20）

• 八里庄中学（重点班录取率85%）

• 新建合肥九中分校（投用）

💰六、购房成本清单（9月）

💸基础费用：

• 中介费：2.7%（买方承担）

• 过户费：1.5%（买方）

• 契税：1.5%（买方）

🎁补贴政策：

• 新房业主子女入学优先

• 满五唯一免增值税

• 人才补贴最高5万

📌七、避坑指南（血泪经验）

❗️必查项：

1️⃣ 历史交易记录（重点看前成交）

2️⃣ 建筑质量报告（尤其墙体结构）

3️⃣ 物业费缴纳记录（近3年）

❗️隐藏风险：

• 部分楼栋存在墙体裂缝

• 车位产权不清晰（需查档案）

• 雨季顶楼渗水严重

📈八、投资价值分析

🔑核心优势：

• 学区捆绑溢价（比周边高15%）

• 地铁上盖（租金回报率5.2%）

• 政策利好（包河区旧改重点）

🔑风险提示：

• 房龄较长（贷款年限受限）

• 物业服务待提升

• 新房竞争（金寨路板块规划）

💡九、购房建议（终极版）

🎯适合人群：

• 学区刚需家庭

• 首套房预算250-350万

• 投资型买家（长线持有）

🚀行动指南：

1️⃣ 10月前锁定优质房源

2️⃣ 要求卖家提供物业整改方案

3️⃣ 优先选择B/C栋次新房源

4️⃣ 关注学区划分政策

📢十、粉丝专属福利

👉后台回复【量具厂】领取：

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💬真实业主采访（匿名）

@李女士（业主，购房）

"当时买的时候2.4万/平，现在3.1万转手，孩子上学真的值了！"

@王先生（投资客）

"租金回报率稳定在4.5%，虽然房龄长但学区房抗跌性强。"

📌：

巢湖量具厂小区就像部未完待续的连续剧，既有房龄带来的岁月痕迹，又藏着学区的长期价值。建议购房者做好5年持有规划，重点关注B/C栋次新房源。现在正是抄底窗口期，但务必做好实地考察和风险排查！