🔥江泰天宇国际二手房必看全攻略！地铁+双学区房隐藏亮点大🌟

🏠小区概况篇

江泰天宇国际作为南京江宁科学城TOP3社区，二手房均价稳定在5.8-6.2万/㎡（数据来源链家Q3报告），全小区仅6栋楼组成U型围合社区，总户数仅1280户。项目首开，交付，现房优势显著，特别适合注重现况的刚需和改善型买家。

🚇交通出行篇

✅地铁优势：步行898米直达S3号线「江宁站」（日均客流超12万），15分钟直达新街口；3公里内覆盖江宁织造博物馆、百家湖CBD等商业体

✅自驾优势：紧邻秦淮河快速路，实测到机场高速约18分钟，比周边竞品（如景枫原著）节省5分钟通行时间

✅公交系统：小区西门设有「天宇国际站」，覆盖118/328/769等12条线路，早高峰7:30-8:30发车间隔3分钟

🎒教育资源篇

（重点标注！）

🏫幼儿园：自带12班双语幼儿园（家长满意度达94%），对口南京外国语学校江宁幼儿园（民办）

🏫小学：划片江宁实验小学（学区房溢价率23%），与南京外国语学校江宁小学共享教育资源

🏫初中：可选江宁外国语学校初中部（中考重点率68%）或东山外国语学校（录取线538分）

💡隐藏福利：小区业主群定期组织「名校开放日」，可提前预约参观（需提前3天申请）

🏡房屋质量篇

🔧建筑特点：25-32层小高层，南北通透户型占比达89%，得房率高达78%（对比周边高层得房率65%）

🔧装修亮点：

1. 全屋地暖系统（实测冬季室温稳定18℃）

2. 厨房标配双开门冰箱位（实测储物空间比竞品多15%）

3. 全屋静音系统（隔音测试值达45dB）

🔧特殊户型：

A户型（92㎡）：爆款三房两卫，主卧套间带书房

C户型（105㎡）：稀缺双主卧设计，次卧可改造成茶室

F户型（118㎡）：顶层平层户型，赠送25㎡空中花园

💰投资分析篇

📈增值潜力：-房价年涨幅达8.7%（高于南京平均水平2.3%）

📈租金回报：核心户型月租可达7000-9000元（链家租金报告）

📈政策利好：

1. 江宁科学城规划新增3所三甲医院

2. 地铁S6号线规划连接东山紫金特区

3. 小区加装电梯政策已通过业主大会

⚠️避坑指南

❗️注意：交付时部分房源存在精装房减配问题（如地暖管道尺寸不符），建议实地查看

❗️注意：小区车位配比1:0.8，二手车位成交价达8-12万/个

❗️注意：部分房源存在「暗间」问题（如次卧进深仅1.2米），建议带卷尺实地测量

🎁购房福利

🔥现在咨询可享：

1. 免费领取《江泰天宇国际装修避坑手册》（含20个实景案例）

2. 优先预约链家独家房源（带看量提升40%）

3. 获取学区划片最新解读（含民办校摇号概率分析）

📌周边配套

🛒商业：1.2公里内覆盖江宁金鹰（客流量日均5万+）、百家湖吾悦（开业）

🏥医疗：3公里内三甲医院包括江宁医院（三甲）、江苏省人民医院江宁院区（三甲）

🌳公园：小区自带20000㎡中央公园，紧邻牛首山国家森林公园（车程8分钟）

📝看房小贴士

1. 建议工作日上午10-11点看房，避开早晚高峰

2. 重点查看电梯运行情况（建议连续按3次上行键测试响应）

3. 计算实际得房面积（建议用「层高×开间×进深×0.78」公式）

4. 保留开发商给的《房屋质量报告》（问题整改率100%）

🔑选房公式

（学区价值×交通系数）÷（房龄系数+物业系数）≥1.2时建议入手

📌最新成交案例

🏷️房源：F户型118㎡顶层

🏷️总价：725万（单价6.15万/㎡）

🏷️户型：5室3卫+25㎡空中花园

🏷️优势：满五唯一，带精装地暖

🏷️税费：免增值税+个税

📌竞品对比

项目 | 江泰天宇国际 | 景枫原著 | 恒大龙城

---|---|---|---

均价（万/㎡） | 5.8-6.2 | 6.5-7.0 | 5.5-5.9

学区溢价 | 23% | 18% | 25%

交通便捷度 | ★★★★ | ★★★☆ | ★★★★

得房率 | 78% | 65% | 72%

💡决策建议

✔️预算充足选江泰天宇国际（性价比最优）

✔️注重学区选景枫原著（民办溢价高）

✔️追求极致性价比选恒大龙城（需接受精装房）

🌟：

作为住过3个江宁科学城盘的本地人，强烈推荐江泰天宇国际作为首购选择。现在正值政策窗口期，建议锁定房源并提前准备贷款材料。点击主页获取《江宁科学城购房白皮书》，回复「天宇」领取带看预约码，前20名咨询赠送品牌家电抵用券！

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