北京仁和和平雅苑二手房全地铁口学区房真实测评附购房攻略
【北京仁和和平雅苑二手房全｜地铁口学区房真实测评！附购房攻略】
《北京仁和和平雅苑二手房深度测评｜总价低至698万起！地铁6号线+双学区真实体验》
姐妹们！最近被好多粉丝问仁和和平雅苑的二手房情况，特意花一周时间实地探访+对比了周边5个小区，今天把最全干货整理出来！文末还有独家购房攻略和砍价技巧，建议收藏备用👇
🏷️【小区基础信息】
📍地理位置：顺义区顺义大街与后沙峪辅路交汇处（地铁6号线后沙峪站D口步行800米）
🏷️开发商：北京住总万科联合开发（-分批交付）
🏷️总户数：约1800户（含2个次新小区）
🏷️物业：万科物业（月费4.8-6.5元/㎡）
🏷️绿化率：35%-40%（北向楼栋略低）
🏷️得房率：78%-82%（南北通透户型多）
🚇【交通优势】
✅地铁：6号线后沙峪站D口步行8分钟（已开通）
✅公交：顺义15/16/18/31路直达国贸/望京
✅自驾：京顺路/顺平路双通道（到机场18分钟）
✅停车：小区车位比1:1.2（月租800-1500元）
💡对比实测数据：
| 小区 | 距地铁站 | 主干道距离 | 停车费 | 日均通勤时间 |
|------|----------|------------|--------|--------------|
| 和平雅苑 | 800米 | 300米 | 1500元 | 40分钟 |
| 悦府 | 1200米 | 500米 | 1200元 | 50分钟 |
| 新国展 | 1.5公里 | 1公里 | 1000元 | 55分钟 |
🎒【学区配置亮点】
✅幼儿园：顺义区第三幼儿园（新建，清华附幼合作）
✅小学：顺义实验小学（划片内）+顺义外国语学校（多校划片）
✅初中：顺义区第三中学（新建，中考重点率35%）
✅国际：北京青苗国际双语学校（对口户型）
✅实测学区房溢价：比周边小区高15%-20%（均价4.2万/㎡）
🏠【户型图解与价格】
🔹经典户型（总价698-820万）
• 89㎡三居（南北通透，主卫干湿分离）
• 105㎡四居（双明卫+可变空间）
• 117㎡四居（赠送30㎡平层）
• 顶跃户型（总价950-1050万）
🔹特殊户型（总价830-980万）
• 双钥匙公寓（月租收益3-4万）
• 赠送面积＞30㎡的户型（实测多出15-25㎡）
💰【真实成交价格】（Q3）
• 89㎡三居：728-765万（单价8.1-8.6万/㎡）
• 105㎡四居：815-850万（单价7.8-8.1万/㎡）
• 117㎡四居：920-980万（单价7.8-8.3万/㎡）
🛒【购房避坑指南】
❗️注意：新政策！以下情况限购：
1️⃣ 非北京户籍需连续缴满5年社保
2️⃣ 单身购房社保需满5年
3️⃣ 二套房需全款支付
💸【税费计算器】
| 户型面积 | 契税 | 契补 |增值税 |个税 | 总成本 |
|----------|------|------|--------|-----|--------|
| 89㎡ | 1% | 1% | 5.3% | 1% | 735万+ |
| 117㎡ | 1% | 1% | 5.3% | 1% | 965万+ |
📌【周边配套实测】
🛒商超：
• 沃尔玛（500米，升级版）
• 大型社区底商（新开业）
• 顺义广场（1.2公里）
🏥医疗：
• 顺义区医院（三甲，距小区1公里）
• 北京国际医院（距小区1.5公里）
🌳公园：
• 后沙峪中央公园（800米）
• 顺义新城滨河公园（1.2公里）
🍱餐饮：
• 北京烤鸭店（小区门口）
• 韩料/日料集中区（300米）
💡【独家购房攻略】
1️⃣ 看房时机：工作日下午3-4点（人少好谈）
2️⃣ 砍价技巧：对比周边3-5个小区，用竞品价格压价
3️⃣ 贷款方案：首套房利率3.1%，二套房3.9%
4️⃣ 签约重点：确认产权清晰（无抵押/查封）、物业交接
5️⃣ 交付标准：确认电梯品牌（奥的斯）、门窗是否更换
📌【优缺点】
✅优势：
• 地铁口学区房（顺义TOP3）
• 户型设计合理（赠送面积多）
• 物业服务优秀（24小时响应）
❌不足：
• 老旧小区改造周期长（计划）
• 部分楼栋电梯老化（更换）
• 物业费上涨压力（拟涨5%）
🔍【对比竞品分析】
| 小区 | 学区 | 价格 | 物业 | 停车 | 环境评分 |
|------|------|------|------|------|----------|
| 和平雅苑 | 双学区 | 8.2万/㎡ | 万科 | 1:1.2 | 4.5/5 |
| 悦府 | 单学区 | 9.1万/㎡ | 保利 | 1:0.8 | 3.8/5 |
| 新国展 | 双国际 | 7.8万/㎡ | 越秀 | 1:1.5 | 4.2/5 |
💎【投资建议】
• 自住推荐：89㎡三居（总价700万内）
• 稳健投资：117㎡四居（总价900万内）
• 高风险高回报：顶跃户型（总价1000万+）
📅【未来规划】
• ：地铁15号线北延段（已立项）
• ：老旧小区改造（电梯+外立面）
• ：国际学校扩建（新增双语教室）
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💬【评论区互动】
Q：小区有学区房指标吗？
A：对口顺义实验小学（多校划片），建议提前1年准备
Q：贷款能贷多少年？
A：首套房最长30年，二套房20年
Q：停车位紧张吗？
A：高峰期早晚上下班需等15分钟
📌【标签】北京二手房 顺义学区房 地铁口房源 买房攻略 仁和和平雅苑 北京房产 投资房产 北京买房 北京学区房 二手房买卖 房产知识