常州云山诗意二手房热销TOP10深度测评！地铁+学区+湖景三优房真实

🌟常州云山诗意二手房投资/自住指南｜附最新房源价目表

🏡【区域核心价值篇】

1️⃣ 地铁枢纽：项目紧邻地铁1号线云山站（D口出即达），3站直达常州北站（20分钟），5站接驳新北万达（12分钟）

2️⃣ 教育高地：对口常州外国语学校云山校区（中考重点班分数线682分）、星辰实验学校（常州市首批智慧校园）

3️⃣ 生态氧吧：东临2000亩云山生态公园，南靠青果巷运河支流，项目内自建1.2万㎡中央景观园林

4️⃣ 商业配套：步行8分钟至永安商城（常州最大社区商业体），3公里内覆盖吾悦广场/龙城广场双商圈

📊【市场数据】

• 全区二手房均价：1.98-2.35万/㎡（云山诗意板块1.95-2.28万/㎡）

• 热销户型TOP3：

1. 89㎡三房（单价2.1万+）——总价185万起

2. 105㎡四房（单价2.18万+）——总价229万起

3. 128㎡大平层（单价2.05万+）——总价262万起

🏠【必看房源清单】（附真实成交案例）

❶ 3号楼1202室（次新）

✅面积：123㎡三房两卫

✅亮点：南向全明户型/双阳台/地暖系统

✅成交价：258万（.5月）

✅优势：紧邻儿童游乐场，对口外国语云山校区的重点班

❷ 7号楼1003室（全新装修）

✅面积：99㎡三房两卫

✅亮点：全屋智能家居/主卧套间/双学区

✅成交价：210万（.8月）

✅优势：步行3分钟至社区医院，周边停车位充足

❸ 5号楼702室（稀缺一梯两户）

✅面积：89㎡两房两卫

✅亮点：独立玄关/主卫干湿分离/双一线江景

✅参考价：185万（.9月待售）

✅优势：对口星辰实验学校的优秀班级

💰【价格避坑指南】

1️⃣ 装修成本：毛坯房约800-1200元/㎡，精装修需额外支付2000-3000元/㎡（含地暖）

2️⃣ 交易税费：首套房契税1%，增值税满2年免征，不满2年按1.5%征收

3️⃣ 租金回报率：89㎡户型月租约6000-8000元，投资回报周期约8-10年

📌【购房攻略】

✅首付比例：首套房35%（常州首付政策9月更新）

✅贷款年限：最长可贷30年（征信良好者利率3.875%）

✅选房技巧：

- 优先选择南向/东向户型（采光最佳）

- 楼层建议：12层以下（电梯房）或28层以上（景观房）

- 留意物业费：2.8元/㎡·月（含基础维修基金）

⚠️【风险提示】

1️⃣ 车位紧张：小区车位配比1:0.8，建议额外购买（月租1200-1500元）

2️⃣ 学区政策：可能推行多校划片，需关注外国语学校招生政策

3️⃣ 交通规划：规划中的地铁5号线预计开通，将串联武进区

📸【实拍对比】

（建议插入以下实拍图）

1. 日照对比：A栋（东向）vs B栋（西向）实拍

2. 景观对比：高层vs小高层不同楼栋景观

3. 装修案例：精装vs毛坯房实拍对比

💡【专家建议】

1. 自住家庭：推荐105㎡四房（总价230万左右），可满足三代同堂需求

2. 投资客：关注89㎡两房（总价180万左右），租金回报稳定

3. 奢侈品买家：128㎡大平层（总价260万+）适合改善型需求

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📅【最新动态】

• 11月：新增3套89㎡房源入市

• 12月：规划中的商业综合体正式签约（预计开业）

• 1月：外国语学校云山校区扩招计划公布

💬【粉丝问答】

Q：云山诗意二手房是否值得投资？

A：当前房价处于板块价值洼地，建议关注89㎡和128㎡户型，持有5年以上可享受常州房产增值税减免政策。

Q：如何判断房源是否带学区？

🏷️【标签】常州房产/云山诗意二手房/学区房投资/地铁房/常州市区房价