常州聚盛花园二手房价格走势：刚需首选的优质学区房，附最新购房指南

一、常州聚盛花园二手房市场概况

作为常州市新北区的核心居住板块，聚盛花园自2005年交付以来，始终是本地刚需家庭购房的热门选择。截至3月，该小区二手房挂牌均价为1.28万元/㎡，较同期上涨6.3%，年涨幅位列常州主城区前五。其稳定的增值能力和教育资源优势，使其成为新北“双学区房”的代表项目。

1.1 小区基本信息

- **地理位置**：位于常州市新北区通江中路与龙城大道交汇处，东临京杭大运河，西接高压走廊防护绿带

- **物业类型**：11栋6-7层小高层，总户数856户，绿化率35%，容积率1.8

- **开发商**：常州金鸡物业（原常州金鸡集团开发）

- **房龄分布**：2005-主力房龄区间，约70%房源为90-120㎡三房，次新房占比达45%

1.2 交通配套优势

- **轨道交通**：1号线“通江中路站”步行8分钟，规划中的5号线将新增“聚盛花园南站”，预计通车

- **主干道网络**：3条地铁接驳线路（62/311/538路），高峰期发车间隔8-12分钟

- **自驾通达性**：10分钟直达中吴大道高架，20分钟进入常武高速入口

二、聚盛花园二手房价格深度分析

2.1 均价构成要素

| 要素 | 影响权重 | 具体表现 |

|---------------|----------|------------------------------|

| 学区价值 | 35% | 对口常州市新北实验中学（省示范校） |

| 房龄 | 25% | 前房源溢价约8-12% |

| 朝向与楼层 | 20% | 南向次新房单价达1.35万/㎡ |

| 改造程度 | 10% | 全屋精装修房源溢价15%+ |

| 物业服务 | 10% | 金鸡物业费4.8元/㎡·月 |

2.2 各房型价格带（3月数据）

- **一室户**：45-65㎡，总价58-82万，单价1.25-1.42万/㎡

- **两室户**：75-95㎡，总价95-130万，单价1.26-1.38万/㎡

- **三室户**：90-125㎡，总价120-170万，单价1.28-1.45万/㎡

- **四室及以上**：135-160㎡，总价180-220万，单价1.32-1.48万/㎡

2.3 交易税费计算示例

以总价120万的90㎡三房为例：

- 契税：120万×1% = 1.2万

- 契税补贴：常州市现行政策补贴契税的50%（0.6万）

- 市场服务费：120万×0.1% = 1200元

- 过户印花税：120万×0.05% = 600元

**实际到手价**：120万 - 1.2万（契税） + 0.6万（补贴） = 119.4万

三、核心教育资源

3.1 学区覆盖范围

- **义务教育阶段**：常州市新北实验中学（初中部）+ 新北实小（光明校区）

- **升学数据**（）：

- 高考一本上线率：82.4%（高于常州市平均水平6.2%）

- 中考重点高中录取率：93.7%（含常州市一中、天一中学）

3.2 国际教育配套

- 邻近常州外国语学校（龙城大道校区）

- 3公里范围内有南京外国语学校常州分校（民办）

- 中英双语课后辅导机构密度达每平方公里2.3家

四、生活配套全

4.1 商业设施

- **社区级**：小区自带1.2万㎡商业体（升级），含永辉超市、社区医院

- **3公里内**：

- 大型商超：大润发（1.8公里）、中吴大道万达广场（2.5公里）

- 生鲜市场：新北万达广场生鲜超市（新开）

4.2 医疗资源

- 社区医院：聚盛花园社区卫生服务中心（三甲医院常州二院分院）

- 三甲医院直达：

- 常州第二人民医院（3公里，车程8分钟）

- 常州中心医院（5公里，车程15分钟）

4.3 文体设施

- 社区健身中心：配备标准篮球场、羽毛球场

- 3公里范围内：

- 常州体育公园（恒温游泳馆、羽毛球馆）

- 新北文化公园（新建，规划8万㎡）

五、购房决策关键点

5.1 适合人群画像

- **首套刚需**：总价100-150万预算，重视学区的年轻家庭

- **改善型需求**：置换改善学区或提升居住品质的中产家庭

- **投资者**：关注常州新北区地铁沿线资产增值潜力

5.2 风险提示

- **产权隐患**：注意前房源中是否存在继承或抵押纠纷

- **房屋质量**：2008年前批次建筑存在外墙面渗水问题（建议验房时重点检查）

- **学区政策**：常州市实行“多校划片”政策，需关注最新划片范围

1. **资金筹备阶段**：

- 预留3个月月供作为首付（常州首付比例30%）

- 预约银行预审（建议选择与金鸡物业有合作关系的银行）

2. **房源筛选阶段**：

- 优先选择后交付房源（物业费低于老房1.2元/㎡·月）

- 关注南北通透户型（冬季供暖费节省约15%）

3. **交易执行阶段**：

- 建议通过正规中介完成交易（推荐常州房天下、链家等持牌机构）

- 优先选择“带押过户”服务（可节省3-5个工作日）

六、市场趋势预测

根据常州房地产研究院数据，聚盛花园二手房市场将呈现以下特点：

1. **价格区间分化**：

- 90㎡以下小户型：受租赁市场挤压，价格可能承压

- 120㎡以上改善型房源：受政策利好推动，溢价空间达8-10%

2. **政策支持方向**：

- 常州市计划新增保障性租赁住房5000套，可能分流部分刚需

- 首套房贷利率降至3.85%，预计释放2000组购房需求

3. **投资回报测算**：

- 现有房源持有成本：物业费（4.8元/㎡·月）+ 保险（0.3元/㎡·月）=5.1元/㎡·月

- 租金回报率：90㎡房源月租金2800-3500元，年化回报率3.8-4.7%

七、实地考察清单

1. **房屋质量核查**：

- 检查外墙保温层厚度（2008年前房源普遍存在5-8cm缺失）

- 测试电梯运行稳定性（建议选择后加装电梯的房源）

2. **周边环境调研**：

- 晚间噪音监测（距离主干道15米内房源需谨慎）

- 楼道卫生检查（重点关注前房源）

3. **政策确认事项**：

- 核实最新学区划片范围（计划新增2个微机派位学校）

- 确认未来规划影响（地铁5号线施工可能影响3个月生活）

聚盛花园作为常州新北区最具代表性的“双学区房”，在仍具有显著的居住价值与投资潜力。对于预算在100-200万之间的购房者，建议重点关注后交付的南北通透户型，同时注意规避产权复杂的老房。地铁5号线通车和新北文化公园的建成，该小区的居住舒适度有望进一步提升，成为家庭资产配置的重要选项。