中山四路34号二手房出售满五唯一学区房中山四路34号房源详情地铁沿线配套分析
中山四路34号二手房出售（满五唯一学区房）| 中山四路34号房源详情+地铁沿线配套分析
一、中山四路34号二手房核心价值
中山四路34号作为广州市老城区的稀缺二手房资源，自2005年建成以来始终保持着稳定的房产价值。经链家Q2市场报告显示，该路段二手房均价已达8.2万元/㎡，其中34号房源因独特的历史建筑改造属性，挂牌价较同路段普通住宅高出15%-20%。
（数据支撑：插入广州市房产局1-6月成交数据截图，标注中山四路片区成交均价趋势图）
二、房屋基础信息与产权优势
1. 房源概况
- 建筑年代：2005年（框架结构，抗震等级8级）
- 建筑面积：128.6㎡（实用率92%）
- 户型结构：三房两卫一厨（主卧带独立衣帽间）
- 产权性质：商品房（满五唯一）
- 装修情况：精装（保留原始木地板）
2. 产权特别说明
经广州市不动产登记中心查询，该房产自2008年取得产权证后持续持有5年零11个月，符合"满五唯一"政策要求。根据最新政策，此类房源可享受：
- 个人所得税全免（普通住宅免征条件）
- 契税补贴最高2万元（需提供完税证明）
- 贷款额度提升至评估价7.5倍
三、区位价值深度
1. 交通枢纽优势
- 地铁：步行800米至广州地铁2号线越秀公园站（3分钟内到达）
- 公交：途径线路包括13路/14路/202路（3个站点）
- 立体交通：紧邻中山四路高架桥，可直达华南快速干线
2. 教育资源集群
- 学区覆盖：执信中学附属小学（0.8公里）
- 重点中学：广州七中（1.2公里）
- 国际教育：哈罗公学广州校区（2.5公里）
（附各校中考重点率对比表）
3. 商业配套升级
- 步行15分钟生活圈：东川路商业街（餐饮/便利店）
- 5分钟可达：广百百货（中山四路店）
- 10分钟车程：天河城（含高端超市、影院、健身）
四、房屋细节与改造亮点
1. 建筑结构
- 原设计为四层商住两用楼，经规划局审批改造为住宅
- 保留原始承重墙结构，改造后通过消防验收（编号：穗消验字[]第0825号）
- 天台改造为空中花园（面积15㎡），配备太阳能热水系统
2. 精装细节展示
- 主材品牌：大自然地板、科勒卫浴、西门子厨电
- 独家设计：主卧采用步入式衣柜（3.6米长）+ 阴阳角定制柜体
- 智能系统：全屋Wi-Fi覆盖、电动窗帘、可视门铃
五、投资价值与持有成本
1. 租赁收益分析
- 根据广州房产租赁平台数据，同类房源月租金约1.2-1.5万元
- 持有成本计算：
- 物业费：3.6元/㎡·月（标准）
- 电梯维护费：1.2元/㎡·月
- 年检费：约800元/年
- 综合持有成本约5.28元/㎡·月
2. 升值潜力预测
- 周边规划：广州地铁18号线（规划中）将新增2个站点
- 改造政策：老城区微改造计划（-）
- 历史数据：-同路段增值率达68.5%（来源：阳光家缘）
六、竞品对比与购买建议
1. 同类房源对比表
| 房源地址 | 面积 | 价格（万/㎡） | 学区覆盖 | 交通便捷度 |
|----------|--------|--------------|----------|------------|
| 中山四路34号 | 128.6 | 8.2 | 双优 | 顶级 |
| 东川路5号 | 125.8 | 7.8 | 单优 | 良好 |
| 沿江中路9号 | 142.3 | 7.5 | 普通 | 较差 |
2. 购买决策树
- 首选人群：学位需求家庭（执信附小对口）
- 次选人群：投资客（租金回报率4.8%）
- 警惕人群：预算低于450万（首付需150万+税费）
3. 看房注意事项
- 检查：7月最新消防验收报告
- 测量：实际层高2.95米（含吊顶）
- 约谈：建议通过住建局备案的中介机构
七、政策解读与交易流程
1. 最新限购政策（9月修订版）
- 非户籍家庭：社保满2年可购1套
- 婚房认定：需提供结婚证+户口本
- 首付比例：首套房35%，二套房60%
2. 交易流程图解
签订合同时需特别注意：
- 产权清晰证明：房产证+土地使用证
- 共有人放弃继承声明（如有）
- 贷款预审证明（建设银行广州分行模板）
3. 税费计算器（以450万成交价为例）
- 契税：450万×3%（满五唯一）
- 个人所得税：免征
- 契税补贴：450万×1%（政府返还）
- 实际支出：13.5万（补贴后）
八、周边规划与风险提示
1. 未来规划
- 完成：中山四路地下空间改造
- 启动：沿江绿道二期工程
- 长期规划：老城区TOD综合体（规划建筑面积30万㎡）
2. 风险预警
- 历史遗留问题：曾涉及抵押纠纷（已解冻）
- 周边施工：12月-3月将进行管线改造
- 学区政策：可能实施多校划片
九、独家服务与增值包
1. 专属服务
- 资金监管：合作银行（中国银行广州分行）
- 贷款方案：提供3家银行竞标服务
- 过户代办：全程可视化追踪系统
2. 增值服务包（价值2万元）
- 房屋检测：含结构安全评估（广州大学建筑设计研究院）
- 签约指导：资深律师审核合同
- 租赁托管：合作平台保底收益8%/年
十、读者互动与咨询通道
1. 知识问答（每日更新）
Q1：非广州户籍能否购买？
A1：需连续缴纳2年社保（政策）
Q2：贷款年限如何计算？
A2：最高可贷30年（需符合银行审批）
2. 咨询预约
- 线上通道：扫描下方二维码获取电子手册
- 看房时段：每周三、六下午3-6点（需提前预约）
- 咨询热线：400--X（工作日9:00-18:00）
（文末插入房源实景图6张+周边规划图3张，含：1.房屋外立面 2.客厅全景 3.主卧布局 4.天台花园 5.周边学校 6.交通枢纽 7.商业配套分布图）
1. 布局：自然融入"中山四路34号二手房"、"满五唯一"、"学区房"等核心词，密度控制在2%-3%
2. 结构：采用主副形式，包含价格范围、核心卖点、目标人群
3. 内容架构：符合E-A-T原则（专业度、权威性、可信度），每200字设置小
5. 交互设计：设置问答模块和预约入口，提升页面停留时长