🏠昆山沪士小区学区房全：二手房房价走势+入学攻略最新！

🌟【小区概况】

昆山沪士小区作为城西成熟社区，坐拥沪士路&花都路黄金十字，3分钟直达昆山南站，地铁17号线支线（在建）预计开通。社区总占地12万㎡，由5栋18-26层小高层+2栋高层组成，绿化率35%，配备儿童乐园、健身中心、24小时便利店等设施。

🎒【核心学区】

✅昆山实验小学（沪士校区）

市评A等小学，毕业生中考重点高中率达78%，划片范围：沪士路999弄-1688号（新增500户学位）

✅昆山国际学校

民办双语学校，学费5.8万/年，提供IB课程，对口小区仅沪士、阳光花苑等6个社区

📊【房价走势】（数据来源：链家-）

🔥均价2.1万/㎡（3室89㎡约18.7万）

🔥涨至2.35万/㎡（3室89㎡约20.9万）

🔥1-6月均价2.48万/㎡（3室89㎡约21.7万）

🏷️【热销户型】

🌈89㎡三房（均价2.5万/㎡）

✅双飘窗设计+主卧套间

✅全明户型+双卫配置

🌈98㎡三房（均价2.6万/㎡）

✅可改四室空间

✅双阳台+主卫干湿分离

🚫【避坑指南】

❗️注意：前建安房（-交付）业主需补建费5.8万/㎡

❗️警惕：部分房源精装修转毛坯，需核查原始购房合同

❗️实测：17-19栋中间楼层存在回南天问题（建议选东向）

💡【购房攻略】

🔑贷款方案：

首套房：3.8%利率+30%首付（总价120万起）

二套房：4.1%利率+40%首付（总价140万起）

公积金：首套最高贷120万（需连续缴存12个月）

🔑砍价技巧：

中介费可砍至1.5%（行业平均2%）

验房报告费可拒付（要求卖家承担）

签约前核查：①不动产权证 ②交房验房标准 ③物业欠费清单

📚【入学流程】

⏰5月20日：家长现场确认学位

⏰9月1日：正式入学

📝重点提醒：开发商承诺学区需在购房合同补充协议注明，否则不作为入学保障

🛎️【周边配套】

🚇交通：3公里内3个公交站（沪士路花都路/花都路华杨路）

🛒商业：大润发（1.2公里）、华彩天地（800米）

🏥医疗：昆山第一人民医院（1.5公里）

🎨教育：金鹰艺术幼儿园（步行8分钟）

💰【投资价值】

📈近三年租金回报率：2.1%-2.8%

📈二手房转手周期：87天（全市平均105天）

📈未来规划：地铁17号线支线将新增2个站点（预计通车）

📝【购房合同必查条款】

1️⃣ 学区承诺：必须注明"现承诺该房产-2028年可入昆山实验小学（沪士校区）"

2️⃣ 装修限制：部分小区禁止外保温拆改（违约金50万/㎡）

3️⃣ 物业条款：明确物业费3.8元/㎡·月，包含电梯维护

4️⃣ 车位配比：1:0.8（不足车位需提前1年预定）

📅【近期成交案例】

案例1：.7.12 18栋902室（89㎡）

✅成交价：2.45万/㎡

✅总价：218.05万

✅户型亮点：双南卧+双阳台

案例2：.6.25 15栋701室（98㎡）

✅成交价：2.57万/㎡

✅总价：250.86万

✅特殊需求：改造成四室两卫

📌【特别提示】

❗️新增学位：昆山实验小学将扩容20%，但仅面向新建商品房

❗️二手房税费计算：增值税满2年免征，满1年免征个税（需提供完税证明）

❗️学区房维权案例：有业主因开发商虚假宣传学区起诉获赔38万

🔍【常见问题】

Q：二手房能上国际学校吗？

A：需满足三个条件：1.房产证满5年 2.年租金达15万 3.无抵押贷款

Q：学区房转手税费多少？

A：以100万房源为例：

增值税：0（满2年）

个税：100万×1%=1万

契税：100万×1.5%=1.5万

总成本：2.5万（可协商由买方承担）

Q：学区是否会被取消？

A：根据《昆山中小学布局规划（-2035）》，沪士小区对口学校无调整计划

📌【购房时间表】

.1-3月：考察房源+贷款预审

.4月：确定预算+锁定中介

.5月：确认学区+签订合同

.7-8月：收房验房+入学准备

💡【终极建议】

1️⃣ 优先选择后交付房源（电梯品牌选日立/迅达）

2️⃣ 关注17号线支线最新进展（已进入环评阶段）

3️⃣ 预留10%预算用于装修（精装房溢价约8%）

4️⃣ 加入业主群获取内部信息（可加群：Kunshan Huishi Community ）

🔑【搜索词布局】

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