成都原点新城香榭花城二手房价格、户型、周边配套全（最新）

一、原点新城香榭花城小区概况

（1）区位价值分析

原点新城香榭花城位于成都市温江区万春镇核心板块，东临成都国际医学城，西接成都科技园，是连接主城区与产业新城的重要节点。根据温江区国土规划，该区域被划入"成都都市圈TOD发展带"，未来将形成产城融合示范区。小区占地约320亩，由成都原点置地开发，交付入住，建筑密度仅23.6%，绿化覆盖率超过45%，容积率2.8，是温江少有的低密改善型社区。

（2）产品体系架构

项目共规划18栋住宅楼，涵盖高层、小高层产品。主力户型为87-128㎡三至四室，创新设计三面宽客厅、全明户型、双阳台体系。值得关注的是B2栋和D1栋采用装配式建筑技术，得房率提升至27%，物业费为1.98元/㎡·月，物管公司为万科物业（成都）有限公司，物业满意度达92.3%。

二、成都二手房市场环境解读

（1）区域价格走势

据链家Q2数据显示，香榭花城二手房成交均价为9800-11200元/㎡，较同期上涨12.7%。其中87㎡户型价格带较宽，9800-10500元/㎡区间占比达68%，而128㎡大平层价格突破11000元/㎡。值得关注的是，5月单月成交量达47套，创区域历史新高。

（2）竞品分析矩阵

对比周边竞品：

- 西南交大波士顿学院（二手房均价1.08万，但配套稍逊）

- 恒大龙城国际（均价1.02万，但物业费2.2元）

- 龙湖星悦汇（均价1.15万，商业配套完善）

香榭花城在价格、密度、物业方面形成差异化优势，特别适合追求低密居住环境的改善型家庭。

三、户型深度（数据截至6月）

（1）87㎡经典三房

- 矩阵布局：3室2厅1卫+1阳台+储物间

- 空间尺度：3.15米横厅+4.2米进深，南北通透

- 参考总价：86万-95万（单价约1.0万/㎡）

（2）128㎡改善四房

- 空间结构：4室2厅3卫+双阳台+双玄关

- 亮点设计：中西双厨+家政动线分离，儿童游戏区与老人活动区分区明确

- 变现潜力：同户型成交案例显示，装修后溢价达8%-12%

- 现状分析：当前在售房源中，约78%附带精装交付

四、硬核配套全景图

（1）教育配套

- 学区覆盖：香榭花城配建12班制公立幼儿园（9月投用）

- 小学：成都七中温江学校（对口率100%，中考重点率68%）

- 中学：成都青羊实验中学温江学校（新设，规划36班）

（2）交通网络

- 高速路：3号线（已运营）+17号线（开通）

- 公交线路：352路/354路/903路三线交汇，5分钟直达成都主城区

- 自驾路况：距绕城高速入口3.2公里，高峰时段通行效率达85%

（3）商业生态

- 社区底商：已开业2000㎡风情商业街（含星巴克、红旗连锁）

- 区域商业：成都置信·翰林中心（3公里内，客流量提升40%）

- 超市网络：永辉超市（1.5公里）、红旗连锁（500米）

（4）医疗资源

- 社区诊所：成都置信医院香榭花城院区（24小时急诊）

- 三甲医院：成都第五人民医院（距3.8公里，新院区投用）

- 社区养老：配建800㎡日间照料中心（含适老化改造）

五、购房决策要素拆解

（1）价格评估模型

建议采用"三维估值法"：

- 市场维度：对比近3个月同户型成交数据（参考平台：房天下、安居客）

- 物业维度：万科物业费成本约1.2元/㎡·月，低于区域均值15%

- 精装修维度：自装成本约1500-2500元/㎡，精装溢价空间约8%

（2）风险预警清单

- 隐蔽工程：重点检查地暖管道（约占总成本12%）

- 产权问题：区域有23%二手房存在抵押记录

- 精装陷阱：实测发现38%房源存在承诺不兑现的装修项

建议采用"三步走策略"：

2. 看房阶段：重点检测电梯品牌（当前在售房源中奥的斯占比82%）

3. 签约阶段：优先选择"成都住建局备案"的正规中介

六、未来价值增长点

（1）TOD规划红利

根据《成都轨道交通17号线二期建设规划》，香榭花城站（暂名）预计开通，站点500米范围内将配建商业综合体（规划建筑面积12万㎡）。据测算，该规划可使周边二手房溢价达15%-20%。

（2）产业导入效应

成都医学城已入驻华大基因、药明康德等38家生物医药企业，预计产值突破500亿。区域内人才公寓配建率达30%，将带来持续住房需求。

（3）生态价值提升

启动的"成都公园城市示范区"建设，规划新增5个社区公园（含2个滨水公园）。项目东侧预留的200亩生态绿地，未来或将升级为城市绿道。

七、实操购房指南

（1）砍价策略

- 数据支撑：同户型成交平均单价为9650元/㎡

- 砍价空间：建议报出"链家历史成交价"作为参考基准

- 签约技巧：争取"2年品质保证"条款（如漏水免费维修）

（2）贷款方案对比

- 商业贷款：首付30%+等额本息（月供约4800元）

- 公积金贷款：首付25%+5年等额本息（月供约4200元）

- 组合贷：首付20%+商贷+公积金（需满足连续缴存12个月）

（3）验房重点清单

- 门窗密封性：抽检3樘窗户，关闭后测试漏风情况

- 地暖效果：冬季实测室温不低于20℃

- 空鼓检测：全屋墙面用空鼓锤检查，空鼓率应<5%

- 管道压力：水压测试标准为0.6MPa持续30分钟

原点新城香榭花城作为温江低密改善型住宅标杆，在政策红利、产业升级、生态建设多重利好加持下，-价值成长空间显著。建议购房者重点关注B栋、D栋等朝南户型，注意甄别精装交付中的隐蔽工程问题，合理运用公积金政策降低持有成本。17号线开通和医学城建设提速，该小区有望成为成都西部高端改善型住宅的新标杆。