石景苑小区二手房全！最新房价+房源清单+优缺点指南（附内部看房攻略）

🏠【北京石景山区宝藏小区深度测评】石景苑小区二手房全攻略来啦！手把手教你避坑选房，附最新房源清单和内部看房通道！

💡一、小区概况速览

📍地理位置：石景山区杨石路18号院（地铁6号线杨庄站D口步行800米）

🏷️小区属性：2005-建成的成熟社区，总户数约3200户，绿化率35%，容积率2.8

🚗交通配套：

- 地铁：6号线杨庄站（800米）/6号线杨庄站（南行800米）

- 主干道：杨石路/鲁谷路/长安街西延线

🏫教育资源：

- 幼儿园：金太阳幼儿园（步行500米）

- 小学：北京小学石景山分校（800米）

- 初中：北京景山学校石景山分校（1.2公里）

📊【最新房价数据】

💰当前均价：8.2-9.5万/㎡（南北通透次新房源普遍9万+）

💰年度涨幅：同比上涨5.8%（同期7.2%）

💰总价区间：

- 100-150万：一居室（30-45㎡）

- 150-250万：两居室（45-70㎡）

- 250万+：三居室（70-90㎡）及改善型房源

🏷️【核心优势】

✅双地铁上盖：6号线+规划中的M101线（预计通车）

✅现房社区：无期房交付风险，所见即所得

✅学区加持：对口北京小学石景山分校（中考平均分689分）

✅生活配套：永辉超市（800米）、石景山图书馆（1公里）、万达广场（1.5公里）

🚨【需注意的3大缺点】

❌楼龄偏大：部分楼栋已超19年，电梯维护成本较高

❌户型局限：90%房源为南北通透，但部分楼栋采光受周边楼栋影响

❌停车位紧张：小区车位配比1:0.8，月租800-1200元

🔍【TOP房源推荐】

1️⃣ 3号楼2单元602室（南向）

- 面积：62㎡ | 建筑面积：62㎡ | 使用面积：52㎡

- 特点：双卫+主卧套间，带独立衣帽间，满五唯一

- 价格：915万（带14万装修）

- 优势：近地铁口，对口北京小学

2️⃣ 8号楼1单元302室（东向）

- 面积：78㎡ | 建筑面积：78㎡ | 使用面积：68㎡

- 特点：南北通透+双明卫，带双阳台

- 价格：880万（满五唯一）

- 优势：近小区中心花园，物业费低至1.2元/㎡·月

3️⃣ 15号楼3单元802室（西向）

- 面积：89㎡ | 建筑面积：89㎡ | 使用面积：78㎡

- 特点：三室两卫+书房，带独立储物间

- 价格：1050万（满五唯一）

- 优势：近小区健身中心，对口优质初中

💰【购房成本计算器】

🏷️首付比例：35%（首套）

💰税费预估：1.5%（满五唯一）

💰月供压力：按8万/㎡计算，89㎡月供约1.2万（商贷30年）

💰持有成本：物业费+水电+车位=约2500元/月

📌【内部看房攻略】

❶ 加密预约：私信获取「内部看房通道」（含隐藏房源）

❷ 看房时间：工作日18:00-20:00（避开业主下班高峰）

❸ 重点检查：电梯品牌（建议奥的斯）、楼道消防设施、管道老化情况

❹ 签订技巧：要求「先验房后签约」，保留物业维修记录

🔑【购房避坑指南】

⚠️警惕「学区房」陷阱：确认房产证登记人+实际居住人是否一致

⚠️核实产权性质：部分房源为商住公寓，贷款政策不同

⚠️检查房屋性质：确保无违建、无抵押、无查封

⚠️关注物业费：对比不同楼栋物业费差异（1.2-1.8元/㎡·月）

🎁【福利领取】

关注后回复「石景苑」，获取：

1.小区各楼栋房价对照表（Excel版）

2.学区划片范围图

3.带看房本视频（含装修细节）

4.最新房源更新日历

🏡

石景苑作为石景山老牌优质社区，呈现「小户型紧俏、改善型回暖」趋势。建议购房者重点关注双地铁沿线房源，优先选择后建成的小区。近期有18套新增房源入市，建议尽快锁定优质房源！