屯昌吉安小区二手房深度测评｜高性价比盘实测+避坑指南（附真实房价走势）

一、小区基础信息全

1. 地理位置

吉安小区位于屯昌县吉安路8号（近屯昌中学正门），属于老城区核心地段。周边3公里覆盖屯昌实验幼儿园、屯昌一小、屯昌三中等教育资源，步行15分钟可达屯昌老城商业街，公交站点密集（屯昌1路/5路/8路均停靠）。

2. 建筑参数

- 总户数：856户（含3栋高层+2栋小高层）

- 建筑年份：（首批次交付）/（加建栋）

- 容积率：2.8（低于屯昌平均水平3.2）

- 绿化率：35%（定期举办社区花园改造活动）

- 物业费：1.2元/㎡·月（调整后）

3. 房产证类型

90%为住宅性质（可落户），部分底商为商业性质（需特别注意）

二、房价动态追踪（-）

1. 历史价格曲线

- ：5800-6500元/㎡（精装交付）

- ：6200-6800元/㎡（加装电梯推动）

- ：5900-6400元/㎡（市场调整期）

- ：6100-6700元/㎡（学区房属性强化）

2. 当前挂牌价（Q3）

- 90㎡三房：72-78万（单价8000-8600）

- 110㎡四房：88-95万（单价8000-8600）

- 顶楼/低楼层差价：±5-8万

3. 对比周边竞品

| 小区 | 坪价（元/㎡） | 学区覆盖 | 物业费 | 交付年份 |

|------|--------------|----------|--------|----------|

| 吉安小区 | 8200± |屯昌一实+三中 |1.2 |/|

| 嘉和花园 | 7500 |屯昌一小 |0.8 | |

| 东方御景 | 9500 |无 |1.5 | |

三、户型实测与优缺点分析

1. 主力户型对比（附实拍图）

（因平台限制无法插入图片，建议实地考察）

- 90㎡三房：3室2厅1卫（可拆改隔断）

- 110㎡四房：3室2厅2卫（全明户型）

- 顶楼复式：130㎡（赠送面积30㎡）

2. 硬伤预警

- 外墙渗水：-交付栋存在集中渗漏（开发商已备案维修基金）

- 物业响应：晚8点后维修需联系物业外包公司

- 停车位：地下车位配比1:0.8（新增50个车位）

3. 网红点睛

- 全龄段活动区：儿童游乐场+老年健身角（每周三/五免费开放）

- 社区菜市：8:00-10:00现摘蔬菜（周边5公里唯一社区直供点）

四、购房决策关键因素

1. 学区价值评估

- 屯昌一实（省级重点）划片范围：吉安小区+周边3个老社区

- 小升初录取率：96.3%（为92.8%）

- 注意：将实行多校划片（已通过教育局公示）

2. 资产保值逻辑

- 交通规划：屯昌高铁站（规划中）至海口30分钟车程

- 商业配套：新增2000㎡社区商业综合体（招商中）

- 税收政策：持有满5年免征增值税（需提前3年规划）

3. 风险规避清单

- 避免选择：1单元3-5层（采光问题）、7栋顶层（电梯维护费高）

- 留意条款：部分房源为"毛坯交付"（需自费15万改造）

- 资金测算：首付35%（总价80万需28万）+税费约1.5%

五、未来3年增值预测

1. 交通升级

- ：屯昌至海口快速路（投资12亿）进入实质性阶段

- ：规划中的15号地铁线（屯昌段）进入环评阶段

2. 商业配套

- Q4：永辉超市社区店开业（预计提升房价5-8%）

- ：引入美团优选前置仓（已与物业签订入驻协议）

3. 学区扩容

- ：屯昌实验幼儿园新增2个教学班

- ：屯昌三中扩建工程（新增3000㎡教学区）

六、购房行动指南

1. 实地考察清单

- 电梯运行记录（重点查看交付栋）

- 物业值班表（确认24小时值班情况）

- 社区噪音测试（周末18:00-22:00）

2. 交易避坑要点

- 确认产权：重点关注"人防工程"占用情况

- 隐患排查：要求提供近3年房屋质量报告

- 签订条款：必须注明"无抵押无查封"（附法院备案号）

3. 看房时间建议

- 工作日9:00-11:30（避开上下班高峰）

- 周末14:00-17:00（含周末活动参与）

七、真实业主访谈（节选）

@王女士（购房）

"当时选这里主要看中屯昌一实的学区，现在孩子马上小升初，房价比涨了40%。唯一遗憾是没选到电梯房，每天爬楼确实有点吃力。"

@李先生（置换）

"从吉安小区换到嘉和花园，单价便宜了3000，但学区没变。建议置换的业主提前考察新小区的物业和车位情况。"

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