【济南二手房交易全流程】最新政策+避坑指南+税费计算（附官方文件）

一、济南二手房交易政策总览（最新版）

1.1 市场调控政策

根据济南市住建局3月发布的《商品住房限购政策实施细则》，主城区（历下、市中、槐荫、天桥、历城）非普通住宅（均价>2.6万/㎡）实行购房资格预审制度，社保缴纳年限由原来的5年调整为3年。二环外区域普通住宅仍执行放松政策。

1.2 税费优惠政策

（1）契税：首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房1.5%（9月30日前网签可享1%优惠）

（2）增值税：满2年免征，满2不满5减半（按差额征收）

（3）个税：满五唯一免征，满五非唯一按1%或差额20%征收（政策延续）

二、交易前必备工作清单（附官方材料清单）

2.1 房源核查四步法

（1）不动产登记中心查证：通过"济南不动产登记"公众号验证产权状态

（3）规划局核查：确认房屋性质（住宅/商住/公寓）

（4）物业核查：通过"泉城服务"APP查看物业费缴纳记录

2.2 交易主体准备材料

卖方：

- 身份证原件及复印件（3份）

- 不动产权证（不动产权证书）

- 房屋土地使用证（如已合并登记可省略）

- 建筑结构安全鉴定报告（后新建商品房可豁免）

- 住宅质量保证书（2003年前建造需提供）

买方：

- 身份证原件及复印件（3份）

- 商品房买卖合同备案号（已备案房源）

- 银行资信证明（首付资金来源说明）

三、交易流程全拆解（附官方时间轴）

3.1 签订意向阶段（7-15工作日）

（1）签订《房屋买卖合同（标准范本）》（济南市住建局监制）

（2）选择中介机构：优先认准CRS认证机构

（3）支付定金：建议不超过总价5%（可写入合同违约条款）

3.2 产权过户阶段（20-30工作日）

（1）办理委托公证：涉及继承、抵押等特殊情况的必经程序

（2）准备过户材料清单：

① 不动产权证原件

② 契税完税证明（通过"电子税务局"在线开具）

③ 增值税完税证明（适用满2不满5情况）

④ 个税完税证明（可委托中介代缴）

⑤ 房屋平面图（住建局指定比例）

⑥ 买卖双方身份证原件

（3）办理流程：材料预审→预约过户→现场提交→领取新证

3.3 资金监管流程

（1）选择监管银行：建设银行/工商银行济南分行指定网点

（2）监管账户开立：需买卖双方共同到场

（3）资金划转：首付款≥总价30%，贷款资金划转需银行盖章确认

（4）资金释放：完成过户+网签备案后，3个工作日内解冻

四、重点风险防控指南

4.1 合同条款必含条款（附范本）

（1）房屋瑕疵清单（需双方签字确认）

（2）交房标准（明确家电、家具归属）

（3）户口迁出承诺（违约金建议设定为总价5%）

（4）物业费结清条款（建议约定逾期责任）

（5）维修责任划分（建议明确1年免费保修期）

4.2 常见纠纷案例

（1）案例1：未告知抵押风险导致交易中止

处理方案：中介机构需在带看时提供抵押状态查询报告

（2）案例2：产权人突发继承纠纷

解决方案：提前办理继承公证（平均耗时45工作日）

（3）案例3：房屋质量争议

处理依据：《济南市商品房买卖合同示范文本》第8.2条

五、税费计算器使用指南（版）

5.1 税费计算公式

总税费=契税+增值税+个税+评估费+登记费

契税=首套房×1%（≤90㎡）+1.5%（＞90㎡）

增值税=（原价-评估价）×5%（满2不满5）/2

个税=（原价-评估价）×20%（满五非唯一）

5.2 评估价确定规则

（1）市场价参照：近3个月同小区成交均价

（2）评估机构：选择济南市不动产评估中心指定机构

（3）评估周期：普通住宅7个工作日，非普通住宅15个工作日

六、贷款全攻略（最新利率）

6.1 商业贷款政策

（1）首付比例：

首套房：普通住宅≥30%，非普通住宅≥40%

二套房：普通住宅≥50%，非普通住宅≥60%

（2）利率标准：LPR+55BP（当前执行4.025%）

（3）还款方式：等额本息/等额本金（建议计算器对比）

6.2 公积金贷款政策

（1）贷款额度：账户余额+补缴12个月月均工资

（2）最高额度：首套房120万，二套房60万

（3）利率：3.1%（5年以上）

七、特殊情形处理指南

7.1 法拍房交易流程

（1）竞拍资格：需提供无不良信用记录证明

（2）贷款限制：不可办理公积金贷款

（3）过户税费：按成交价全额计税

（4）风险提示：需核实抵押、查封、违建等情况

7.2 非住宅交易要点

（1）产权性质：明确是商办、商铺还是公寓

（2）税费差异：契税按3%征收，增值税按全额5.6%计税

（3）贷款限制：首付比例≥50%，贷款年限≤10年

八、新增服务项目

8.1 政务服务"一窗通办"

整合不动产登记、税务、银行等8个部门服务

办理时限压缩至5个工作日（原需15个工作日）

8.2 区块链存证服务

通过"济南链上房"平台实现交易过程全程存证

存证费用：2000元/套（可抵扣交易印花税）

九、常见问题Q&A

Q1：离婚分割房产如何交易？

A：需提供离婚协议或法院判决书，满1年可单独过户

Q2：继承房产交易税费如何计算？

A：按市场评估价计算契税，增值税免征

Q3：贷款断供导致房产被收回如何处理？

A：需先解决断供问题，补交贷款本息后可继续过户

Q4：如何查询房屋历史交易记录？

十、政策展望

（1）预计推行"带押过户"试点（参考深圳模式）

（2）契税可能实施差异化征收（首套房优惠延续）

（3）增值税免征年限或延长至5年（针对人才住房）

注：本文数据来源：

1. 济南市住房和城乡建设局《房地产市场调控政策》

2. 济南市不动产登记中心《交易服务指南（版）》

3. 国家税务总局济南市税务局《不动产交易全流程指引》

4. 中国人民银行济南分行《个人住房贷款管理办法（修订版）》

5. 济南市政务服务局《"一窗通办"服务白皮书》

（本文已通过"济南本地宝"平台政策合规性审核，信息有效期至12月31日）