🌟青岛保利茉莉公馆二手房深度测评｜3万/㎡内地铁学区双buff 真的能闭眼冲吗？

【小区概况】

青岛保利茉莉公馆位于李沧区金水路1888号（原青岛国际学校旧址），由央企保利开发，交付的次新房社区。项目总占地12万㎡，容积率2.8，绿化率45%，由6栋18-32层小高层+2栋高层组成，现房交付无期房风险。社区内配备24小时安保、儿童乐园、全龄健身区、宠物友好空间，物业费2.8元/㎡·月，物业费收缴率常年保持95%以上。

🚇【交通核爆点】

1️⃣ 地铁：1号线「金水路站」D口出，步行680米（约10分钟），同站有在建的6号线「金水路站」

2️⃣ 公交：202路/225路/385路三线交汇，10分钟直达青岛北站

3️⃣ 自驾：金水路双向6车道+ chính北二路贯通，10分钟上青银高速

4️⃣ 实测早高峰通勤：青岛北站-李村方向约18分钟，青岛站方向约25分钟

【教育王炸组合】

🏫 对口学校：青岛城阳实验初中（省级示范校）+青岛实验初中（集团校）

📚 教育配套：社区自带1200㎡公立幼儿园，步行8分钟到青岛二中李沧分校

🎯 学区价值：中考平均分612分（青岛前10%），市南一中录取率8.7%

💡 小贴士：购房时需注意楼栋与学校的距离（建议1公里内户型溢价15-20%）

【户型】

🔥 爆款户型TOP3：

1️⃣ 98㎡三室两厅（主推）：4.2米横厅+全明户型，南向双阳台，首付约28万（商贷）

2️⃣ 125㎡四室两厅：3.15米挑高客厅，双套房设计，适合改善型家庭

3️⃣ 89㎡两室一厅：总价低至260万，适合首置刚需

📏 户型禁忌：

❌ C1栋（东向）采光较差

❌ E1/E2栋（临主干道）噪音大

❌ F栋（顶层）电梯维护费较高

【商业生态圈】

🛒 5分钟生活圈：

• 青岛吾悦广场（10分钟车程）：保时捷中心/星巴克臻选

• 金水路商业街：社区底商已入驻瑞幸咖啡/红旗连锁超市

• 规划：金水路商业综合体预计开业（已签约万达广场）

🍴 美食雷达：周边3公里内有37家连锁餐厅，人均消费50元/餐

【医疗资源】

🏥 三甲医院：

• 青岛大学附属医院西海岸院区（12分钟车程）

• 青岛市胸科医院（8分钟车程）

💊 社区医院：金水路街道社区卫生服务中心（步行15分钟）

【投资价值测算】

📈 数据说话：

1️⃣ -房价涨幅：年增长率8.7%（李沧区平均5.2%）

2️⃣ 租金回报率：89㎡户型月租5800-6500元（3.2%）

3️⃣ 新房对比：周边新房均价3.8万/㎡（二手房溢价15%）

📊 现金流模型：

首付28万（98㎡）→月供7800元→5年回本周期约4.3年（按3.5%利率计算）

【避坑指南】

⚠️ 签约必看：

1️⃣ 确认房产证满2年（满五唯一省个税）

2️⃣ 核查物业费结清（个别业主存在欠费）

图片 🌟青岛保利茉莉公馆二手房深度测评｜3万㎡内地铁学区双buff真的能闭眼冲吗？1

3️⃣ 检查电梯维保记录（近三年维保次数≥4次）

⚠️ 交易流程：

1️⃣ 看房：优先选择工作日下午2-4点（真实生活场景）

2️⃣ 评估：建议联系第三方机构（如世联行）做市场价评估

3️⃣ 签约：使用住建局备案合同（条款需逐条核对）

【未来规划】