🏠中泽纯境小区二手房真实测评！房价走势+学区资源全，附周边配套攻略

💡【开箱测评】北京西城老牌改善盘，中泽纯境二手房值不值得冲？

🌟小区概况

📍坐标：西城区西直门北大街（近地铁4号线西直门站）

🏷️属性：建成的板楼社区（共12栋楼）

🏷️户型：主力户型85-130㎡三居（得房率75%）

🏷️物业：万科物业（月费6.5元/㎡）

⚠️注意：非学区房，但对口西直门中学（西直门中学集团校）

📈【房价走势】近5年成交数据大公开

🔥：9.8-11.2万/㎡（二手房均价）

🔥：12.6-14.3万/㎡（学区加持）

🔥：13.8-15.5万/㎡（改善盘抗跌）

💰当前挂牌价：14.5-16.8万/㎡（三居主流15-16万）

📉近期跌幅：环比下降1.2%（Q4）

📊增值潜力：近3年租金回报率稳定在3.8%

🎒【学区资源】西直门集团校真实口碑

🏫对口学校：西直门中学（集团校）

📚教育质量：中考平均分580+（西城前三）

📚升学率：清北录取率约2%（全北京前5%）

📚家长反馈：

✔️作业量适中（日均1.5小时）

✔️小升初摇号中签率约65%

❌缺点：课后服务时间较早（17:30结束）

🚇【交通攻略】5分钟生活圈全

🚇地铁：4号线西直门站D口（出站即达）

🚇公交：563/490/特10路等23条线路

🚇自驾：小区车位配比1:0.8（月租800元）

🚇骑行：2公里直达北二环骑行道

💡小贴士：早高峰西直门站人流量超15万/日，建议错峰出行

🛒【商业配套】步行15分钟生活圈

🛒综合商场：

❶恒隆广场（1.2公里，10分钟车程）

❷金融街购物中心（1.5公里）

❸物美超市（500米）

🛒美食街：

❶新街口北大街（800米）

❷西直门夜市（周末人流量3万+）

❸三友园餐厅（小区自带，24小时营业）

🛒医疗配套：

❶北京积水潭医院（1.8公里）

❷北京安贞医院（2.2公里）

❸社区诊所（24小时急诊）

🏫【教育资源】周边新建学校规划

🏯规划：

❶新建普惠性幼儿园（开园）

❷首都师范大学附属小学（招生）

❸北京四中初中部扩建项目（2027年完工）

📌家长建议：重点关注新建学校的入学政策，建议提前1-2年落户

💰【购房建议】真实中介不敢说的3大要点

1️⃣ 看房时间：避开早8-9点（早高峰堵车严重）

2️⃣ 装修注意：墙体保温层老化需重点检查（维修成本约3万/户）

3️⃣ 交易陷阱：注意"阴阳合同"风险（西城二手房纠纷率12%）

💡谈判技巧：冬季集中挂牌期（12-1月）议价空间达8-12%

📸【实拍对比】老小区改造前后对比

👉🏻改造前（）：

✔️楼道照明不足（需自费更换）

✔️电梯老化（安装）

✔️绿化带荒废（占比不足15%）

👉🏻改造后（）：

✔️新增智能门禁系统

✔️电梯加装紧急制动装置

✔️绿化面积提升至35%（种植银杏、白蜡等）

📌【优缺点】

✅核心优势：

✔️地铁口准现房（95%房源满五唯一）

✔️成熟社区（配套齐全）

✔️低总价三居（首付约300万起）

❌致命缺陷：

❶停车位紧张（月租达2000元）

❷楼间距不足（最窄处仅25米）

❸物业费偏高（1.2元/㎡/月）

🔑【购房清单】必带物品清单

1. 产权证原件（提前准备）

2. 户口本复印件（配偶需携带）

3. 银行流水（近6个月）

4. 征信报告（夫妻双方）

5. 房产证评估报告（中介需提供）

6. 购房合同（建议3套版本）

📌【避坑指南】5大红线不能碰

❗️警惕"学区房"虚假宣传（无官方文件不认可）

❗️拒绝"毛坯价"低价房源（装修成本需额外计算）

❗️核实产权性质（不可商住两用）

❗️确认贷款年限（首套房最高30年）

❗️检查房屋性质（军产房、小产权房不纳入评估）

💡【终极建议】适合哪些人群？

✔️西直门上班的白领（通勤时间<35分钟）

✔️西城户口的改善型家庭（需置换学区）

✔️投资客（租金回报率稳定3.5%+）

❌不适合：

❶预算低于300万的家庭

❷追求新小区的购房者

❸对停车位有硬性要求的家庭

📌【数据来源】

1. 北京住建委二手房交易报告

2. 西城区教育局最新学区划分

3. 中泽纯境业主群调研（样本量500+）

4. 58同城/链家平台近3个月成交数据

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