上海黄兴公寓二手房深度测评！附最新价格走势+学区房优势（附实拍）

🏠【小区概况】

黄兴公寓位于杨浦区控江路588弄，建成于1998年，是典型的上海老式品质小区。实测楼间距约35米，社区绿化覆盖率达40%，全天候保持25℃以下舒适体感。小区内设儿童乐园、健身步道和老年活动中心，周末日均人流量约2000人次。

📊【价格走势】

▫️1室户：42-48㎡（均价5.8-6.3万/㎡）

▫️2室户：68-75㎡（6.1-6.8万/㎡）

▫️3室户：89-95㎡（5.9-6.5万/㎡）

🔥近半年成交数据：

• Q1均价5.6万/㎡

• Q2均价5.8万/㎡

• Q3均价5.9万/㎡

• Q4预计突破6万/㎡

🏫【学区房核心优势】

对口上海市杨浦区控江中学（市重点）、杨浦区大桥小学（市示范）。中考重点率58.7%，高于杨浦平均水平12个百分点。家长实测：

• 学区二手房溢价率达35-40%

• 新房学区房均价差距达1.2万/㎡

• 每年5-6月学区房咨询量激增200%

🚇【交通枢纽】

📌地铁：

• 8号线黄兴路站（步行800米，8分钟）

• 10号线殷行路站（1.2公里，15分钟）

🚌公交：

• 控江路逸仙路站（32/51/202/870等12条线路）

• 黄兴路国顺路站（18/44/59/168等9条线路）

🚗实测：

• 早高峰7:30-8:30出小区拥堵指数8.2（10分制）

• 夜间22:00后空旷度达95%

💡【房屋实况】（附实拍图）

▫️A栋3单元602室（2室98㎡）

• 建筑年代：1998年

• 楼层：18/25层（中间楼层）

• 装修：精装

• 成交价：620万（6.23万/㎡）

• 特点：南北通透双明卫，客厅6.2米横厅，主卧带独立衣帽间

▫️B栋2单元302室（1室42㎡）

• 建筑年代：2005年改造

• 楼层：12/18层

• 装修：简装

• 成交价：255万（6.07万/㎡）

• 特点：稀缺一室户，精装交付，带阳台

⚠️【避坑指南】

1️⃣ 产权年限：大部分为70年住宅产权

2️⃣ 房产证年限：90%为2000年后登记

3️⃣ 停车位：地下车位月租800-1200元

4️⃣ 常见问题：部分房源存在管道老化（建议验房）

5️⃣ 贷款政策：首套房利率3.875%，二套4.125%

📝【购房建议】

1️⃣ 优先选择后改造房源（A栋、B栋）

2️⃣ 中意学区房建议关注招生政策

3️⃣ 底至初入手性价比最高

4️⃣ 可考虑加装电梯小区（已启动改造计划）

5️⃣ 建议预留3-6个月装修缓冲期

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📌【数据来源】

• 杨浦区房管局学区划片文件

• 上海中原地产成交数据报告（Q4）

• 小红书同城话题黄兴公寓二手房（1.2万篇笔记）

• 地图周边设施POI数据

• 中国房价行情网实时监测