上海共和小区房价最新行情二手房推荐周边配套全附真实房源
上海共和小区房价最新行情！二手房推荐+周边配套全（附真实房源）
🏠上海共和小区深度测评｜5年涨了80%的学区房到底值不值？
1️⃣小区概况速览
📍坐标：徐汇区田林路&龙川路交界处（地铁1号线上海南站3号口步行800米）
🏢物业：绿城物业（升级智能门禁）
🏠房龄：2000-2005年次新房（共12栋6+1/7+1小高层）
🎯学区：上海中学西部（初中部对口田林三中）
2️⃣房价走势分析（数据来源：链家Q3）
▫️均价：5.8万/㎡
▫️Q3：8.2万/㎡（同比+41%）
▫️近期成交TOP3户型：
① 89㎡两房（总价735万，.8.20成交）
② 107㎡三房（总价890万，.7.15成交）
③ 125㎡四房（总价1035万，.9.1成交）
3️⃣二手房精选推荐（实地拍摄实勘）
🏡房源1：12栋602室（9月）
📐户型：三室两厅一卫（125㎡）
💰总价：1035万（单价8.28万/㎡）
✅亮点：
✔️南向全明户型+双阳台
✔️精装（全屋定制+地暖）
✔️对口上海中学西部（初中部）
🚫注意：阳台承重墙改造需补强
🏡房源2：9栋302室（8月）
📐户型：两室两厅（89㎡）
💰总价：735万（单价8.24万/㎡）
✅亮点：
✔️稀缺南北通透格局
✔️重做精装（品牌家电全配）
✔️步行8分钟到上海中学
🚫注意：需承担电梯费（每月150元/户）
🏡房源3：5栋401室（7月）
📐户型：四室两厅（142㎡）
💰总价：1170万（单价8.23万/㎡）
✅亮点：
✔️罕见四房稀缺户型
✔️全屋智能家居系统
✔️对口上海中学西部
🚫注意：临街户型（噪音值65分贝）
4️⃣优缺点全测评
🔹核心优势：
▫️教育强区：上海中学西部（市重点初中）
▫️交通枢纽：地铁1/4/9号线交汇（上海南站）
▫️商业配套：港汇恒隆（1.2公里）、徐汇日月光（2公里）
▫️医疗资源：上海第九人民医院（3公里）
🔸潜在风险：
▫️房龄偏大：2000年建安房占比超60%
▫️电梯老化：部分楼栋使用15年老电梯
▫️户型局限：90㎡以下房源占比不足30%
▫️学区政策：可能调整学区划分
5️⃣购房避坑指南
📌砍价技巧：
① 查同户型近3个月成交价（参考平台：房天下）
② 对比装修成本（精装房溢价约20-30万）
③ 要求卖家承担电梯维修基金（可省1-2万）
📌贷款方案：
✔️首付比例：普通住宅35%（总价1035万首付362.25万）
✔️公积金贷款：可贷600万（商贷利率4.0%）
✔️接力贷方案：总价1035万可贷780万（需满足征信要求）
📌验房重点：
① 检查外立面渗水（重点关注前建楼栋）
② 测试电梯运行速度（正常≤25秒/层）
③ 核对物业费收缴记录（近两年是否断缴）
6️⃣周边配套实测
🏫教育：
▫️上海中学西部（初中部，步行15分钟）
▫️位育中学（高中部，3公里）
▫️徐汇区世外小学（2公里）
🏥医疗：
▫️上海第九人民医院（3公里）
▫️田林医院（1.5公里）
🛒商业：
▫️港汇恒隆（1.2公里）
▫️徐汇日月光（2公里）
▫️百联南方购物中心（1.8公里）
🚇交通：
▫️地铁1号线上海南站（3号口）
▫️公交72路/166路/50路（8站直达）
7️⃣投资回报率测算
📊以总价1035万四房为例：
🔸租金收益：月租2.8万（满租率85%）
🔸持有成本：物业费3.6万/年+水电1万/年
🔸年净收益：2.8×12-4.6=28.12万
🔸投资回报率：28.12/1035≈2.72%
📌建议：
▫️自住优选：优先考虑南北通透户型
▫️投资优选：带双阳台的125㎡户型
▫️避坑提示：谨慎选择临街房源
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上海共和小区作为徐汇老牌学区房，既有上海中学的溢价支撑，也面临房龄老化等挑战。建议购房者实地考察电梯状态、验房细节，重点关注后精装升级房源。第四季度恰逢政策窗口期，可关注"旧改+加装电梯"政策利好。