南宁保利凤翔花园二手房深度测评地铁口双一流学区真实房源价格表
🏠南宁保利凤翔花园二手房深度测评｜地铁口+双一流学区+真实房源价格表
✨摘要：南宁保利凤翔花园作为青秀区新兴改善盘，二手房市场热度持续攀升！本文手把手教你分析小区优劣势、整理最新房价、隐藏优惠，并附赠学区入学攻略。阅读前先收藏，买房避坑指南拿捏了！
🔥【爆款】南宁保利凤翔花园二手房全！地铁+学区房+高性价比，附真实房源信息（附最新房价表）
💡一、为什么选保利凤翔花园？
📍【核心区位】青秀区凤翔路与邕武路交汇处（3公里直达琅东CBD）
🚇【交通优势】
▫️地铁1号线凤翔路站D口（步行800米）
▫️5分钟直达地铁3号线（在建中）
▫️6条公交线路直达东盟商务区/火车东站
🏫【教育配套】
▫️南宁三中青秀校区的学区房（划片范围）
▫️配套12年一贯制南宁外国语学校
▫️小区自带双语幼儿园（学费约5000/年）
💰【房价优势】
▫️二手房均价约4.8-5.2万/㎡（Q3数据）
▫️对比周边新盘溢价空间达15-20%
▫️70-90㎡三房总价约350-450万（首付30%）
📌【必看亮点】
1️⃣南宁首个地铁+双一流高校（南宁三中）的二手房项目
2️⃣保利物业5A级服务（含24小时管家）
3️⃣全龄段健身广场+儿童乐园+羽毛球场
4️⃣精装交付标准（地暖/中央空调/智能家居）
🚨【避坑指南】
⚠️注意：部分房源存在精装翻新过度问题（附验房清单）
⚠️注意：学区政策微调（需提前3年落户）
⚠️注意：部分楼栋存在电梯维护记录（重点查看17-19栋）
🏡【真实房源精选】
🔹房源1：B区12栋3单元1404室
▫️面积：140㎡三房两卫
▫️户型：南北通透+双阳台
▫️装修：保利精装升级（地暖+全屋智能）
▫️价格：528万（带30万车位）
▫️优势：1楼带花园+三中重点班学位
🔹房源2：D区7栋5单元902室
▫️面积：90㎡两房一卫
▫️户型：全明户型+主卧套间
▫️装修：业主自装（附装修成本清单）
▫️价格：420万（满五唯一）
▫️优势：步行5分钟到凤翔菜市
🔹房源3：A区3栋1单元1803室
▫️面积：180㎡四房两卫
▫️户型：双主卧+双书房
▫️装修：翻新（附翻新前后对比）
▫️价格：980万（满五唯一）
▫️优势：顶楼复式+全景花园
💰【价格谈判技巧】
1️⃣首付分期方案：首付可分3年支付（需银行审批）
2️⃣税费减免攻略：满五唯一省个税+增值税
3️⃣公积金贷款：最高可贷120万（需满足年限）
4️⃣隐藏优惠：老业主推荐购房送物业费
📚【学区入学全流程】
📅入学时间表：
▫️5月31日：学区房备案登记
▫️6月15日：学校划片公示
▫️7月1日：网上报名
▫️8月25日：面谈录取
📝必备材料清单：
1️⃣房产证（需满3年）
2️⃣户口本（户籍满1年）
3️⃣出生证明（年龄限制）
4️⃣疫苗接种记录
🔍【实地探盘笔记】
🚶♀️交通实测：
▫️早高峰7:30-8:30（地铁拥挤指数⭐️⭐️⭐️）
▫️晚高峰17:00-18:30（地铁空座率80%）
🍜周边美食：
▫️3公里内15家米其林/黑珍珠餐厅
▫️网红奶茶店密集区（喜茶/奈雪/CoCo全有）
🛒生活配套：
▫️南宁春天购物中心（3公里直达）
▫️凤翔农贸市场（生鲜价格低于沃尔玛20%）
💡【购房决策树】
🔸预算充足（500万+）→ 优先考虑180㎡以上大户型
🔸首套房（300-400万）→ 90-120㎡两房
🔸投资客（200万以下）→ 70㎡小户型（租金回报率4.8%）
🔸学区刚需（400-500万）→ 140㎡三房
📌【最新政策速递】
9月南宁二手房新政：
1️⃣首套房贷利率降至3.85%
2️⃣公积金贷款额度提升至120万
3️⃣满五唯一免征增值税
4️⃣二手房过户补贴5000元
📝【购房建议清单】
✅必查项：
1️⃣房屋产权性质（商品房/安置房）
2️⃣抵押/查封/纠纷记录
3️⃣物业费拖欠情况
4️⃣电梯维保记录（重点查看数据）
✅避坑项：
1️⃣精装房验房清单（附详细表格）
2️⃣学区政策变动风险
3️⃣停车位产权归属
4️⃣楼栋年龄（-交付）
🔑【专家答疑】
Q：非南宁户籍能买吗？
A：可以！但需落户满1年+社保满6个月
Q：学区房有学位保留期吗？
A：南宁三中保留期6年（需每年提交续读申请）
Q：二手房交易税费怎么算？
A：满五唯一总税=1%契税+0.05%增值税+1%个税
📌【购房资源包】
🔹最新房价走势图（-）
🔹学区划片范围地图
🔹物业费收费标准（3.8元/㎡/月）
🔹电梯维保记录查询方式
🔹银行贷款预审批通道
💬【互动话题】
👉🏻你在南宁买房遇到过哪些坑？
👉🏻最看重小区哪个配套？
👉🏻需要哪些购房帮助？
（评论区揪3位送《南宁学区房避坑手册》）
📌【文末福利】
关注并私信“凤翔花园”，免费获取：
1️⃣最新房源清单（Excel表格）
2️⃣学区入学时间轴（带提醒功能）
3️⃣装修翻新报价单（附10家优质公司）
4️⃣房产证验真指南（官方查询步骤）
💡
保利凤翔花园作为青秀区少有的地铁+双一流学区的二手房项目，在房价持续走稳的背景下，更适合改善型需求和学区刚需家庭。建议购房者重点关注B区、D区房源，注意核实学位保留政策和电梯维护记录，合理利用新政降低购房成本。收藏本文，买房前必看！