句容二手房买卖全流程（附避坑指南+最新政策）

🏠 买二手房就像在迷宫里找出口，稍有不慎就可能踩坑！作为在句容从业8年的房产经纪人，今天手把手教你完整流程，避开90%人踩过的雷区！

💡 一、为什么必须看懂全流程？

句容二手房成交均价8562元/㎡，但交易纠纷率同比上涨23%（数据来源：句容市住建局）。我们整理了从看房到过户的28个关键节点，帮你省下至少5万冤枉钱！

📝 二、完整交易流程（附时间轴）

1️⃣ 初步咨询（1-3天）

✔️必备材料：身份证/户口本/收入证明（银行盖章）

2️⃣ 签订中介协议（重点！）

✅必须包含：房屋查档记录、抵押/查封情况、学区划分说明

💰费用明细：中介费=评估价×1.5%-2%（句容市场均价）

3️⃣ 房屋评估（3-5工作日）

📈影响价格的因素：

- 建筑年份（90年房降15%）

- 学区（重点小学溢价20-30万）

- 电梯/停车位（每增1个+2万）

4️⃣ 签订买卖合同（核心条款）

⚠️必写条款：

① 房屋产权清晰无纠纷

② 装修保留期（建议3-6个月）

③ 突发情况处理方案（如疫情封控）

5️⃣ 办理贷款（住宅首选商贷）

🏦银行审批要点：

- 流动性（月供≤收入50%）

- 共有人征信（影响审批）

- 评估价与网签价差异（超5%需说明）

6️⃣ 缴纳税费（最新标准）

💰费用清单：

-契税：首套房1.3%（总价10万起征）

-增值税：满2年免征（满2年不满5年1.5%）

-个税：满五唯一免征（满五指持有5年）

7️⃣ 签约过户（全程需公证）

📑关键文件：

- 不动产登记证明

- 共有人放弃继承声明（配偶必签）

- 房屋质量检测报告（建议支出3000元）

8️⃣ 搬迁交割（必查清单）

✅交接确认：

- 水电燃气结清

- 网络电视停费

- 楼道杂物清理

9️⃣ 产权变更（30-60工作日）

📅办理进度：

- 第3天：材料预审

- 第15天：地税申报

- 第25天：过户登记

🔟 租赁备案（新规必做）

⚠️9月起：

- 租赁备案费=月租金×3%（句容均价2000元/月约600元）

- 未备案合同无效（租金不保障）

💰 三、句容特色避坑指南

1️⃣ 装修房陷阱

🚫常见套路：

- 墙面渗水（要求提供物业维修记录）

- 电梯老化（查维保记录）

- 粉刷开裂（要求保留原始墙面）

2️⃣ 学区变动风险

📌调整：

- 东山街道新增2所小学

- 滨河花园对口学校变更

（建议签约时书面约定）

3️⃣ 地下室产权

⚠️法律界定：

- 人防工程不单独确权

- 商住公寓地下室无产权

💡 四、最新政策解读

1️⃣ 信贷政策调整

- 首套房贷利率下限3.85%（较降0.35%）

- 公积金贷款额度提升至50万（需连续缴存12个月）

2️⃣ 保障房影响

- 已购二手房不可申请保障房

- 保障房上市交易需满5年

3️⃣ 税费减免政策

- 契税补贴：句容市首套房补贴2000元

- 评估费减免：满10年房龄减免50%

📌 五、常见问题Q&A

Q1：全款交易需要注意什么？

A：需在合同约定21日内办理抵押注销，否则违约金高达总价1%

Q2：继承房产如何交易？

A：需办理《亲属关系公证》+《放弃继承声明》，全程耗时3-6个月

Q3：法拍房风险？

A：句容法拍房成交价普遍低于市场价20-30%，需承担欠费+诉讼费

🎯 六、真实案例警示

🔴案例1：忽视产权纠纷

张女士买下"满五唯一"老破小，过户时发现前任租客欠下8万物业费，维权耗时半年！

🔴案例2：贷款审批失败

王先生误以为收入证明足够，结果因配偶网贷被拒贷，额外支出15万担保费

🔴案例3：装修陷阱

陈先生未要求保留原始墙面，收房时发现承重墙被拆，损失30万装修款

💬 七、购房建议

1️⃣ 优先选择带学区的小区（溢价空间达30%）

2️⃣ 签订《房屋质量保证书》

3️⃣ 保留所有交易凭证（建议存电子+纸质）

🏷️ 文末：

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