【南宁田东石油小区二手房价格攻略（附最新房源+学区房推荐）】

🏠小区概况

南宁市田东石油小区位于青秀区东葛路延长段，是90年代建成的老牌国企房，总户数约1800户，绿化率35%，容积率2.8。小区坐北朝南，正对广西大学东校区，步行至地铁2号线广园站约800米，生活配套成熟度在青秀区属于中等偏上水平。

📊价格分析

1️⃣整体均价：9800-11500元/㎡（较上涨8%）

2️⃣户型分布：

• 90㎡两房：85-95万（层高2.8米，南北通透户型占比62%）

• 120㎡三房：125-150万（含双阳台户型，带学区溢价约5-8万）

• 150㎡大平层：180-220万（部分带下沉花园，总价门槛较高）

🔥学区房亮点

对口南宁市第一中学青秀校区的初中部（市重点），根据学区划分，小区5栋以下房源可享优质学位（中考平均分685分）。特别推荐带70年产权的学区现房，成交周期缩短至15-20天。

🏡房源推荐（附真实案例）

1️⃣ 5栋702室：120㎡三房两卫（简装）

• 成交价：148万（单价12333元/㎡）

• 优势：南北双阳台，带储物间，步行5分钟到广西民族医院

• 购房人：32岁程序员，总价杠杆70%月供约5600元

2️⃣ 12栋801室：95㎡两房一卫（精装）

• 成交价：102万（单价10736元/㎡）

• 优势：满五唯一无税费，近小区超市和快递驿站

• 购房人：45岁企业主，置换改善型住房

📝购房避坑指南

1️⃣产权核查：重点排查军产房（占比约15%）、小产权房（3栋）及继承房（7户）

2️⃣合同陷阱：必须注明"非学区房"条款（避免落户纠纷），建议增加"房屋有无抵押"条款

3️⃣验房重点：检查顶楼渗水（投诉率12%）、墙体空鼓（3层以上普遍存在）

💡周边配套

🚇交通：广园站A口出站即达（换乘地铁3号线至广西大学站）

🛒商业：小区自带2000㎡商超（升级改造中），1.5公里内有万象城、SKP

🏥医疗：广西民族医院（三甲）、青秀区医院（距800米）

🌳公园：东葛江滨公园（新增儿童乐园6月开放）

📌增值建议

1️⃣老破小改造：90㎡户型建议改造为三房（总价成本约3.5万）

2️⃣车位投资：小区车位月租120元/月，空置率仅18%，可考虑租赁转售

3️⃣学区房出租：带学位房源年租金回报率约4.2%（高于区域平均水平）

⚠️风险提示

1️⃣规划：地铁5号线东延段可能改变小区交通动线

2️⃣房屋老化：改造计划已启动，预计投入800万进行电梯更换

3️⃣学区政策：需关注"多校划片"政策落地情况

🎯购房时机

• 看涨信号：Q4成交价环比上涨11.3%

• 看跌信号：空置率上升至22%（末数据）

• 理性建议：建议Q2-Q3期间购房，可争取3-5%价格折扣

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