🏡通州万达旁【高端小区】二手房价全！附学区/交通/户型攻略（附最新数据）

最近收到好多粉丝私信问通州万达附近有哪些值得买的高端小区，今天专门整理了这份超全攻略！从房价走势到学区资源，从交通配套到户型对比，手把手教你避开踩坑，找到性价比天花板！

🔥一、通州万达周边5大高端小区全景

（附最新房价）

1️⃣万达华府（精装交付）

📍坐标：通州万达东300米

💰单价：8.8-9.5万/㎡（Q3）

🌟核心优势：

✔️自带2000㎡私属会所

✔️3公里内覆盖3所重点小学

✔️地铁6号线万达站步行8分钟

🚫注意点：电梯维护费较高（3.2元/㎡/月）

2️⃣运河壹号（新中式社区）

📍坐标：万达北500米

💰单价：7.2-7.8万/㎡（Q3）

🌟核心优势：

✔️双地铁覆盖（6/17号线）

✔️24小时智慧安防系统

✔️社区商业体已开业

💡性价比之选：70-90㎡三居室总价约480-560万

3️⃣星河国际（国际社区）

📍坐标：万达西1.2公里

💰单价：9.1-9.7万/㎡（Q3）

🌟核心优势：

✔️双语幼儿园+国际学校

✔️恒温泳池/健身会所

✔️全屋地暖系统

🔥投资亮点：租金回报率约4.2%（周边最高）

4️⃣丽泽铂顿（稀缺现房）

📍坐标：万达南800米

💰单价：10.3-10.8万/㎡（Q3）

🌟核心优势：

✔️北京首个全玻璃幕墙住宅

✔️自带商业综合体

✔️物业费5.8元/㎡/月

⚠️提醒：停车位紧张（1:0.8配比）

5️⃣瑞府（新盘转二手）

📍坐标：万达东1.5公里

💰单价：7.5-8.2万/㎡（Q3）

🌟核心优势：

✔️70年产权公寓式住宅

✔️精装拎包入住

✔️共享办公空间

💰总价门槛：380-420万起

📊二、通州万达二手房市场白皮书

1️⃣价格走势（-）

✅-：年均涨幅8.5%

✅：受政策影响微跌1.2%

✅（Q1-Q3）：反弹7.8%（环比+2.3%）

2️⃣热门户型TOP5

🏠89㎡三居（占比32%）

🏠105㎡两居（占比28%）

🏠120㎡改善型（占比19%）

🏠70㎡一居（占比12%）

🏠140㎡四居（占比9%）

3️⃣成交税费清单（以100㎡为例）

💰契税：1.5%（首套）

💰增值税：5.3%（满2年免）

💰个税：1%（满五唯一免）

💰中介费：2.7%（买卖双方各1.35%）

💰评估费：0.1%×评估价

🚗三、交通全维攻略

1️⃣地铁矩阵

🚇6号线（通州北关-潞城）

🚇17号线（东直门-东平湾）

🚇M101线（试运行）

💡TIP：万达站日均客流4.2万人次

2️⃣自驾动线

📍东向：京哈高速（30分钟进国贸）

📍西向：东六环（20分钟到西直门）

📍北向：北三环（15分钟到三元桥）

📍南向：南五环（25分钟到丽泽商务区）

3️⃣接驳专线

🚌T1路（万达-北关）

🚌T7路（万达-梨园）

🚌定制通勤班车（早7:30-9:00/晚17:00-19:00）

🏫四、学区终极指南

1️⃣义务教育阶段

🏫史家小学通州分校（对口万达华府/运河壹号）

🏫育才小学通州分校（对口星河国际/丽泽铂顿）

🏫运河中学（多校划片）

2️⃣国际教育

🏫北京外国语学校（通州校区）

🏫德威英国国际学校

🏫ISB国际学校（学费约25万/年）

3️⃣升学数据（）

🎓重点高中录取率：32%（北京平均25%）

🎓985/211录取率：18%（北京平均15%）

🎓国际学校毕业升学率：89%（英联邦体系）

🛋️五、户型对比测评

🏠89㎡经典三居（万达华府）

✅优点：餐客一体设计+主卧套间

✅缺点：阳台面积仅4.2㎡

💰总价参考：800-820万

🏠105㎡改善两居（运河壹号）

✅优点：双卫设计+双阳台

✅缺点：客厅开间仅3.6米

💰总价参考：760-780万

🏠120㎡四居室（丽泽铂顿）

✅优点：横厅设计+双主卧

✅缺点：公摊率28%

💰总价参考：1200-1250万

💰六、购房避坑指南

1️⃣合同陷阱

❗️特别注意：必须明确"学区房"是否包含学籍指标（需教育局备案）

❗️特别条款：精装房需注明品牌及交房标准（如地暖品牌、卫浴型号）

2️⃣资金规划

💸首付比例：首套35%起（二套60%起）

💸贷款年限：最高30年（利率4.025%）

💸税费节省技巧：满五唯一免个税+增值税

3️⃣维权案例

📜某小区业主维权：开发商未按承诺配建幼儿园

📜某小区纠纷：物业擅自提高停车费

📜解决方案：保留购房合同+物业费收据+沟通记录

📈七、投资展望

1️⃣政策利好：

✅通州副中心建设提速（新增10万学位）

✅地铁M101线预计开通

✅丽泽商务区税收优惠延续至2027年

2️⃣风险提示：

⚠️学区政策可能微调（将实施多校划片2.0）

⚠️商业配套建设进度滞后（万达商圈仍有1.2万㎡待开发）

3️⃣投资建议：

🎯自住优选：70-90㎡三居室（总价400-600万）

🎯改善首选：105-120㎡户型（总价700-900万）

🎯长线投资：140㎡以上大户型（总价1000万+）

💡文末彩蛋：

关注后回复【通州万达】领取：

1. 通州万达二手房成交Top20小区清单

2. 通州重点小学划片地图（最新版）

3. 10套真实带看案例中的优缺点