🏠二手房看房必看！5大避坑要点+实地考察清单（附合同模板）💡

很多姐妹在买二手房时都踩过坑！上周刚帮粉丝避开了200万的"学区房"隐藏问题，今天必须把压箱底的看房干货全盘托出！文末还有独家合同模板，建议收藏备用👇

⚠️一、实地考察黄金6小时清单

1️⃣ 房屋结构大检查

✅用手机手电筒照墙角：发霉/返碱处=墙体空鼓

✅摸天花板：0.5cm以内开裂可接受，超过需加固

✅敲击墙体：空心墙（"咚咚"声）建议重做隔音

2️⃣ 门窗系统全检测

✨重点看：门窗框与墙体接缝处

✨实测方法：关闭门窗后用A4纸塞缝，能塞进纸张=密封不严

⚠️注意：塑钢窗超过5年建议更换密封条

3️⃣ 水电煤三表核查

🔥电表：记录看房时数值，过户时对比误差＞5%需警惕

💧水表：重点查楼下住户水压（建议带压力表实测）

🏭煤表：手写原始读数+拍照留存（尤其北方用户）

4️⃣ 隔音效果实测

🎵播放视频测试：打开电视/洗衣机时楼下应基本无声音

🔊特殊测试：用手机播放100分贝音乐，测试墙体隔音

5️⃣ 精装修翻新验证

✨墙面检测：铲掉1cm腻子看基层（裂缝/空鼓必查）

✨地板检查：敲击声由硬变软=贴了地板砖

✨吊顶重点：摸摸是否有"回"字形接缝（水泥未干透）

6️⃣ 隐藏工程排查

🚿卫生间：检查地漏坡度（用硬币测试排水速度）

🛁厨房：开排烟机看是否返味（持续1分钟以上需改造）

🔌插座测试：全屋插座通电率＜80%建议重布线路

💡二、合同避雷要点（附模板）

1️⃣ 产权清晰条款

✅必须明确：产权人身份证/房产证/土地证三证合一

⚠️警惕：继承房产需提供公证文件+所有继承人签字

2️⃣ 装修条款规范

✨写明：原有装修保留期限（建议写3-6个月）

✨特别约定：不可拆除的防盗窗/燃气管道需书面确认

3️⃣ 约定违约责任

📝标准条款："因隐瞒房屋质量问题导致纠纷，买方有权解除合同并索赔"

4️⃣ 税费承担约定

💰特别提醒：契税/增值税/个税等费用需明确划分

⚠️注意：满五唯一房产可免增值税（需提供完税证明）

5️⃣ 权属瑕疵处理

✅必须写入："若发现抵押/查封/违建，买方有权解除合同"

📋三、中介沟通技巧

1️⃣ 询问技巧

✨必问："这套房挂了多久？之前出过什么问题吗？"

✨深挖："业主为什么急售？最近半年有没有换工作/离婚？"

2️⃣ 警惕信号

⚠️异常低价：比市场价低15%以上必有猫腻

⚠️过度承诺：中介说"包过户""包贷款"都是风险点

3️⃣ 资料索要清单

📦必备文件：产权证复印件+购房合同+物业费票据+水电费清单

💡建议：要求中介提供近3个月房屋维修记录

💰四、贷款与税费全攻略

1️⃣ 商贷注意事项

✅利率计算：LPR+基点（当前首套约4.1%）

✅评估价陷阱：警惕评估价低于市场价30%的情况

2️⃣ 税费计算公式

🏷️契税=1%-3%（90㎡以下首套1%）

📜增值税=5.3%（满2年免征）

💰个税=1%（满5唯一免征）

3️⃣ 税费承担比例

💡建议：税费由卖方承担（可砍价3-5万）

⚠️注意：满五唯一房产税费总成本＜1.5%

📌五、特殊类型房产处理

1️⃣ 法拍房注意事项

✅必须实地看房：核实是否被强制断水断电

✅评估报告：要求提供第三方检测报告

⚠️特别提醒：法拍房过户周期长达6-12个月

2️⃣ 联排/叠拼别墅

✅重点检查：产权分割（必须独立产权证）

✨必查：上下栋排水系统是否独立

3️⃣ 商住两用公寓

💡避坑：确认能否办理居住证（需五证齐全）

⚠️注意：商贷首付比例≥40%，利率4.9%起

📝六、签约前必查事项

1️⃣ 土地性质确认

✅住宅用地：土地证写"城镇住宅"

✨警惕：商住用地（土地证写"商业/办公"）

2️⃣ 物业管理费核查

🏢重点确认：物业类型（万科物业=优质）

💰特别注意：老小区物业费可能高达5元/㎡·月

3️⃣ 租约处理方案

✅优先选择：无租约或租期＜1年的房产

⚠️特别提醒：租约超1年需重新签合同

📂独家合同模板（可直接下载）

[此处插入合同模板截图]

💡特别提醒：所有条款必须手写确认！建议签约前咨询专业律师，本文信息仅供参考，具体以当地政策为准。

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