池州团结小区二手房市场深度：房价走势与投资价值全指南

一、池州团结小区概况（H2）

1.1 小区基本信息

池州团结小区位于池州市青山区政务新区核心板块，占地面积约8.6万平方米，总建筑面积28万平方米，共建有6栋18-32层高层住宅。小区始建于2005年，采用人车分流设计，绿化覆盖率42%，容积率2.8，是区域内少有的成熟型社区。

1.2 区域发展沿革

作为池州首个政企合作开发的小区，团结小区见证着青山区从工业区向生态居住区的转型。完成雨污分流改造，新增智慧安防系统，启动周边商业街扩建工程。根据《池州市国土空间总体规划（-2035）》，该片区被划入城市发展重点区。

二、房价走势分析（H2）

2.1 市场数据统计

根据池州房管局官方数据，团结小区二手房成交均价为15200元/㎡，同比上涨8.7%。其中：

- 前房源：18500元/㎡（占比12%）

- -房源：14800元/㎡（占比45%）

- 后房源：13500元/㎡（占比43%）

2.2 价格影响因素（H3）

（1）政策调整：池州现行"限购令"已取消，但公积金贷款政策仍执行首付比例30%

（2）学区变化：新增团结小学分校，对口初中升学率提升至92%

（3）交通升级：9月开通18路社区巴士，地铁1号线规划新增3个站点

（4）市场供需：Q2新上市房源同比下降37%，库存周期缩短至11个月

三、核心配套资源（H2）

3.1 教育配套（H3）

- 基础教育：团结小学（省级示范校）、青山区实验幼儿园

- 中等教育：池州一中青山校区（高考重点率65%）

- 特殊教育：规划中的池州特殊教育学校（预计建成）

3.2 医疗资源（H3）

- 三甲医院：池州市第一人民医院（3公里范围内）

- 社区诊所：小区自带卫生服务站（24小时应急服务）

- 康复中心：青山区老年护理院（启用）

3.3 商业配套（H3）

- 社区商业：万客隆超市（扩建至8000㎡）

- 社区菜场：团结菜市场（升级为智慧菜场）

- 周边商圈：规划中的青山区商业综合体（投资5.2亿元）

四、投资价值评估（H2）

4.1 租金收益分析（H3）

根据第三季度租金数据：

- 90㎡房源：月租金3600-4200元

- 120㎡房源：月租金4800-5600元

- 租金回报率：1.8%-2.1%（高于全市平均水平0.6个百分点）

4.2 涨值潜力预测（H3）

（1）政策利好：青山区计划投入3.6亿元用于老旧小区改造

（2）交通规划：地铁1号线预计2027年开通，小区距离最近站点800米

（3）学区升级：计划引入省级重点中学分校（完成论证）

（4）商业配套：预计商业综合体开业，提升区域价值30%+

五、购房决策指南（H2）

5.1 预算规划建议（H3）

（1）首套房：建议总价控制在180-220万（90-110㎡房源）

（2）改善型：推荐总价250-280万（120-140㎡房源）

（3）投资型：关注前房源（单价优势明显）

5.2 购房注意事项（H3）

（1）产权核查：重点检查前房龄过长的房源

（2）车位配比：现有车位缺口约18%，建议优先选配建车位

（3）质量排查：重点关注-批次房源的防水工程

（4）合同条款：注意约定物业费减免条款（部分开发商提供3年优惠）

六、市场前景展望（H2）

6.1 短期趋势预测（H3）

Q1关键时间节点：

- 1-3月：春节后传统淡季，预计成交1200-1500套

- 4-6月：房交会期间，预计推出新盘2000套

- 7-9月：暑期淡季，成交量回落至800-1000套

6.2 长期发展潜力（H3）

（1）人口导入：青山区人口规划达45万，当前常住人口32万

（2）产业支撑：周边已入驻池州学院、池州职业技术学院

（3）生态价值：毗邻青通河湿地公园（省级生态保护区）

（4）政策保障：纳入池州市"十四五"住房发展规划重点项目

七、成功交易案例（H2）

7.1 投资型案例（H3）

买方：王先生（40岁，企业主）

房源：建，125㎡三房两卫

成交价：195万（单价15600元/㎡）

操作亮点：

- 利用公积金组合贷降低利率（3.875%）

- 谈判开发商赠送5年物业费

- 争取到车位使用权优先购买权

7.2 改善型案例（H3）

买方：李女士（35岁，教师家庭）

房源：建，130㎡四房两厅

成交价：240万（单价18460元/㎡）

操作亮点：

- 通过司法拍卖渠道获取房源

- 申请到政府改造补贴（5万元）

- 联合3户业主共同购买储藏室

八、风险提示（H2）

8.1 市场风险（H3）

（1）政策风险：房地产税试点可能影响长期持有收益

（2）流动性风险：预计新增供应量增加40%

（3）利率风险：LPR利率波动可能影响月供压力

8.2 物业风险（H3）

（1）当前物业费：1.8元/㎡·月（低于全市平均水平0.3元）

（2）管理问题：曾出现安保人员配备不足事件

（3）改造计划：计划投入150万元进行设施升级