二手房购房合同签谁？手把手教你避坑指南（附合同主体避雷全攻略）

💡【二手房买方必看】合同签错人=白签合同！这些坑90%的人踩过…

🏠一、合同必须签的三大主体（附法律依据）

1️⃣【卖方主体】必须签真实业主！

❗️重点核查：

- 房产证/土地证原件（需本人签字）

- 户口本（需与房产证一致）

- 身份证正反面（与合同信息100%匹配）

❗️风险预警：中介伪造业主签名，合同无效！

2️⃣【中介机构】仅限居间服务方

📑必备文件：

- 经纪人执业证书（住建局可验证）

❗️避坑技巧：拒绝代签"中介全权代理"条款！

3️⃣【开发商】仅限共有产权情况

⚠️适用场景：

- 经济适用房/公租房转售

- 商住公寓分割出售

📝注意条款：需附开发商出具的产权分割证明

📋二、合同签署四大雷区（附整改方案）

1️⃣【主体模糊陷阱】

🎯案例：中介伪造"卖方代表"签名

💡整改方案：

①要求签署人现场指纹+手写签名

②增加"签署人身份证复印件已存档"条款

③要求中介出具《主体真实性承诺书》

2️⃣【条款空泛风险】

❗️常见漏洞：

- "按行业标准执行"

- "按中介建议处理"

💡专业条款示范：

"交易过程产生的所有税费由买方承担，中介服务费按合同价款的2%收取"

3️⃣【资金监管漏洞】

🚨真实案例：中介卷款跑路

✅资金监管三步法：

①银行监管账户（需有银保监会备案）

②第三方担保公司见证

③合同约定"资金到账后自动解除监管"

4️⃣【产权瑕疵风险】

⚠️必查清单：

- 产权性质（商品房/经济适用房）

- 产权年限（商水商电需注意）

- 共有人意见（需全部书面同意）

- 剩余贷款情况（需银行书面确认）

📜三、合同签署全流程（附时间节点）

📅签约前必做：

1. 核查三证一致性（房产证/土地证/规划证）

2. 实地考察房屋现状（附影像证据）

3. 资金监管账户预审（可联系当地住建局）

📅签约当日重点：

1. 现场录像（全程记录签约过程）

2. 签署四方协议（买方+卖方+中介+监管方）

3. 签署保密条款（防止信息泄露）

📅签约后跟进：

1. 3个工作日内办理资金监管

2. 7日内完成网签备案

3. 15日内取得不动产权属转移登记

💡【避坑锦囊】中介常用话术破解：

❌"我们公司有特殊渠道"

✅反问："请提供住建局备案编号的证明"

❌"合同按标准模板签署"

✅要求："增加第X条关于产权瑕疵的特别约定"

❌"税费按市场行情收取"

✅要求："明确约定增值税按差额5.6%计算"

📌四、特殊情形处理指南

1️⃣【继承房产】

⚠️必须签署：

- 继承公证书

- 全继承人放弃继承声明（公证版）

- 原购房合同复印件

2️⃣【委托代持】

📝必备文件：

- 委托代持协议（公证处备案）

- 共有人放弃代持声明

- 银行流水证明资金来源

3️⃣【法拍房交易】

⚠️特别条款：

- 需取得法院拍卖确认书

- 承诺无产权纠纷

- 签署"风险自担"条款

🔍【自查清单】签约前必核：

□ 房产证与身份证信息一致

□ 房屋无查封/抵押/纠纷

□ 资金监管账户已备案

□ 全部共有人书面同意

□ 剩余贷款已结清证明

💰【费用明细】最新标准（单位：元）

| 项目 | 商品房 | 经济适用房 | 商住公寓 |

|--------------|--------------|--------------|------------|

| 中介服务费 | 2-3万（总价2%） | 1-2万 | 3-5万 |

| 评估费 | 500-2000 | 300-1000 | 800-3000 |

| 过户费 | 3-5万 | 1-2万 | 5-8万 |

| 税费（按满五）| 1.5万 | 0.8万 | 2.5万 |

📌五、纠纷处理指南（附法律条文）

1️⃣【主体不符】

📜依据《民法典》第961条：合同无效，可主张违约金+赔偿损失

📞处理方式：向住建局投诉+起诉中介连带责任

2️⃣【产权瑕疵】

📜依据《商品房销售管理办法》第30条：退房并赔偿双倍中介费

📞处理方式：申请房屋质量鉴定+律师函催告

3️⃣【资金挪用】

📜依据《保障房管理办法》第47条：追责中介+担保公司

📞处理方式：向银保监会举报+刑事报案

💡【终极建议】签约前必做三查：

2️⃣ 查资金：银行系统查询监管状态

3️⃣ 查产权：不动产登记中心现场查询

📢【最后提醒】遇到以下情况立即终止交易：

✖️卖方无法出示房产证原件

✖️中介拒绝提供营业执照

✖️合同条款含糊其辞

✖️要求私下转账超5万元

🔖【本文更新时间】12月

🔖【数据来源】住建部交易白皮书

🔖【咨询方式】文末附全国住建局联系方式