🏠石家庄康乐供水小区二手房深度测评｜附真实购房避坑指南

🌟小区概况

📍地理位置：位于石家庄市桥西区康乐西街与供水路交口，步行5分钟到地铁3号线康乐站

🚇交通优势：

- 地铁3号线（丰润街→西兆马）直达，30分钟直达正定新区

- 4条公交线路（302/36路/快速公交3路/111路）覆盖全城

- 自驾3分钟进入京港澳高速辅路

🏫教育资源：

- 小学：康乐小学（省级示范校，全市排名前20%）

- 初中：河北师范大学附属中学（对口升学率92%）

- 国际教育：小区内配套双语幼儿园（新增分园）

🛒生活配套：

- 商业：社区底商涵盖超市/药店/便利店（步行3分钟）

- 医疗：省二院东院区（距小区800米，三甲医院）

- 银行：中国银行/工商银行24小时自助服务点

- 公园：小区自带2000㎡绿化广场， adjacent to 长安公园

💰房价分析（Q4数据）

🔥当前均价：9800-12500元/㎡（南北通透次新房源占比62%）

📈近三年涨幅：-（+8.3%）；-（+15.6%）

💡性价比区间：

- 学区房：12000-13500元/㎡（70-90㎡三居室）

- 改善型：9500-11000元/㎡（95-130㎡南北通透）

🚨风险提示：有2栋楼因外墙保温问题被住建局通报

🏡户型（附实拍图建议）

1️⃣ 精装小户型（72-80㎡）

- 优势：总价低（72㎡约70万）、配套成熟

- 缺点：采光不足（西向户型占比45%）

- 推荐人群：首购族/投资客

2️⃣ 中端改善型（90-120㎡）

- 热门户型：95㎡三室两厅（实拍图见P3）

- 布局：客餐一体+主卧套间+双卫

- 独立书房设计（12-15㎡）

- 热门户型：120㎡四室两厅（实拍图见P5）

- 优势：双明卫+主卫干湿分离

- 厨房：U型操作台+嵌入式洗碗机

3️⃣ 老破小（60-75㎡）

- 现象：关注度上涨30%

- 购房建议：优先选择后改造房源

- 看房重点：电梯维护记录（近三年维修基金使用公示）

🔍实地考察清单（附对比表格）

| 检查项 | 优质房源特征 | 需避坑信号 |

|--------------|--------------------------|-------------------------|

| 外墙 | 无裂缝/脱落/渗水 | 穿孔修补痕迹（非专业施工）|

| 电梯 | 双回路供电/维保记录完整 | 后无维护记录 |

| 电路 | 每户独立电表/线路整齐 | 暗线裸露/空气开关老旧 |

| 水压 | 水温稳定/无锈味 | 水压不足（高峰时段明显） |

| 停车 | 室内外车位比1:1.2以上 | 临时车位占道率超40% |

📌特殊房源预警

1. 顶楼房源（成交价低5-8%）

- 优势：总价低+可改造

- 风险：防水层老化（重点检查前房源）

2. 朝西户型（成交价低3-5%）

3. 顶层复式（总价高15-20%）

- 价值点：赠送面积+私密性

🎯购房决策树（附决策流程图）

1. 首选条件：地铁3号线500米范围内（溢价空间+15%）

2. 次选条件：双学区覆盖（康乐小学+师大附中）

3. 不可忽视：物业费（康乐物业收费7.2元/㎡·月）

4. 决策关键：近半年成交价波动（近3个月涨幅超8%需谨慎）

📝合同避坑指南（重点条款）

1. 约定交房标准：

- 明确门窗品牌（断桥铝+Low-E玻璃）

- 电梯品牌（至少3个品牌可选）

- 精装项目清单（含家电品牌）

2. 产权问题：

- 需确认土地性质（70年/50年）

3. 物业条款：

- 物业费减免条件（空置房/老人优惠）

- 物业服务内容（包含24小时安保）

🌈未来规划解读

1. 交通升级：

- 启动供水路拓宽工程（双向6车道）

- 3号线南延线规划（预计通车）

2. 教育配套：

- 康乐小学扩建计划（新增12个班级）

- 国际学校引入传闻（实质性进展）

3. 商业规划：

- 社区底商改造（引入盒马鲜生社区店）

- 周边商业综合体（规划中的万象汇预计开业）

📊数据对比表（与）

| 指标 | | | 变化率 |

|--------------|-------|-------|--------|

| 新增房源 | 85套 | 102套 | +20% |

| 成交均价 | 8600 | 9800 | +14.4% |

| 市场去化周期 | 8.2个月| 6.5个月| -20.7% |

| 投资回报率 | 3.8% | 5.2% | +35.9% |

💡购房时间建议

1. 旺季：每年3-4月（开发商冲量期）

2. 淡季：8-9月（传统淡季价格优惠）

3. 避开期：12-1月（年底资金回笼高峰）

📸实拍图建议清单

1. 外立面全景（注意楼间距）

2. 电梯内部实拍（按键/照明/按键清晰度）

3. 客厅全景（含家具摆放）

4. 厨房细节（台面/橱柜/电器）

5. 主卧全景（衣柜/床品/灯光）

6. 阳台实拍（承重墙/排水系统）

核心词：石家庄康乐供水小区二手房、康乐小学学区房、地铁3号线附近房价、桥西改善型住宅

长尾词：康乐供水小区顶楼房源多少钱、师大附中对口楼盘、地铁房首付计算器、石家庄二手房过户流程

⏳更新日期：12月（建议每季度更新数据）

📌阅读时长：预计25-30分钟（符合小红书深度内容标准）