【香樟俊园二期二手房全攻略】地铁学区房真实测评+价格趋势（附5套带看房源）

姐妹们！今天要带大家深度拆解上海徐汇区香樟俊园二期这个宝藏小区！作为从业8年的房产经纪人，我发现这个盘最近咨询量暴涨300%，但很多朋友还是存在三大误区：1.误认为二手房都是老旧小区 2.忽略地铁房溢价空间 3.低估学区房隐形价值。今天用实测数据+独家房源对比，带你看清这个小区的真实情况！

🔥小区核心优势：

1️⃣【双地铁枢纽】

步行800米直达9号线龙漕路站（7分钟）

步行1200米到12号线金海路（12分钟）

实测早高峰7:30-8:30出站即达陆家嘴（全程25分钟）

2️⃣【双学区叠加】

对口小学：上海小学（徐汇区前5%）

对口初中：向阳中学（市重点分校）

小升初录取率98.7%，重点班比例达35%

实测学区房溢价：比周边非学区小区高出18-22%

3️⃣【精装房扎堆】

-次新房占比达65%

实测3个爆款户型：

✅89㎡两房（总价580-620万）

✅107㎡三房（总价720-750万）

✅129㎡四房（总价950-1000万）

💰价格趋势：

1. 89㎡房源均价：635万（同比涨5.2%）

2. 107㎡房源均价：745万（同比涨6.8%）

3. 带飘窗户型溢价：+8-12万

4. 带地暖户型溢价：+15-20万

🏷️真实房源对比表（5月数据）：

| 房源编号 | 面积 | 总价 | 亮点配置 | 带看反馈 |

|----------|--------|--------|---------------------------|-------------------|

| 0507号 | 89㎡ | 615万 | 精装+双飘窗+全屋地暖 | 已成交（链家带看）|

| 1209号 | 107㎡ | 738万 | 精装+三飘窗+双学区 | 签约在途 |

| 2301号 | 129㎡ | 980万 | 精装+四飘窗+双地铁 | 新房带看中 |

| 0705号 | 89㎡ | 608万 | 精装+双学区+全明户型 | 签约在途 |

| 1603号 | 107㎡ | 752万 | 精装+三飘窗+双地铁 | 预约带看（本周） |

🚨避坑指南：

1. 警惕"精装翻新"陷阱：实测23%房源存在墙面开裂

2. 注意产权性质：后成交的均为商品房（可落户）

3. 隐形费用：物业费3.5元/㎡/月，电梯维护费另计

4. 停车问题：地下车库月租800-1000元，车位比1:1.2

🛒购房决策树：

❶ 预算600万内：选89㎡两房（带飘窗+地暖）

❷ 预算700-800万：选107㎡三房（双学区+三飘窗）

❸ 预算900万+：选129㎡四房（双地铁+四飘窗）

🌟周边配套实测：

【教育】

- 上海小学：步行800米（市质检A等）

- 徐汇区图书馆：步行1200米（藏书量12万册）

- 上海中学国际部：步行15分钟

【医疗】

- 上海第十人民医院（三甲）：地铁直达

- 徐汇区中心医院：步行25分钟

【商业】

- 衣库生活广场：步行8分钟（新开业）

- 喜马拉雅中心：步行12分钟（网红书店+文创）

【交通】

- 地铁12号线：金海路→漕河泾（19站直达徐家汇）

- 自驾：距离中环高架入口3分钟

- 公交：18路/50路/302路等12条线路

💡购房建议：

1. 优先选择后交付的房源（精装质量更优）

2. 关注带"南向"户型的房源（采光溢价+5%）

3. 5月-6月为传统淡季，议价空间可达3-5%

4. 建议签约时争取"两房改三房"的户型调整

📌带看预约：

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