长阳合景领峰二手房深度测评附最新房价交通攻略学区附实拍
🏡长阳合景领峰二手房深度测评！附最新房价+交通攻略+学区（附实拍）
姐妹们！最近被问爆的「长阳合景领峰二手房」到底值不值得冲？本深耕上海房产5年的资深中介，今天带你们360°拆解这个项目的优缺点！文末还有独家购房避坑指南+最新成交案例，建议收藏备用👇
🔥一、项目定位与核心优势
【1】区位价值：坐拥「长阳岛TOD核心区」+「杨浦滨江辐射圈」双buff
实测地铁8号线「隆德路站」步行约12分钟（实测7分45秒）
自驾经逸仙路高架直达内环约18分钟（早高峰实测25分钟）
【2】产品迭代：次世代改善盘
▫️全南向大平层占比70%（建面128-144㎡）
▫️全屋地暖+三玻两腔+双阳台设计
▫️精装标准对标「虹桥天地的品质调性」
📊【最新房价】
▫️主力户型参考价（元/㎡）：
128㎡ 5.8-6.2万（低楼层含电梯井）
133㎡ 5.9-6.4万（中楼层景观位）
145㎡ 6.1-6.6万（顶层带露台）
▫️价格波动规律：
✔️3月学区政策利好后单月上涨8%
✔️5月开发商推新精装房带动周边溢价12%
✔️当前挂牌均价5.85万/㎡（链家数据）
🚇二、交通实测报告（附通勤时间表）
【1】地铁接驳：
隆德路站（8号线）→工作日早晚高峰拥挤指数4.5/5
江湾站（12号线）→步行15分钟（适合跨江通勤）
【2】自驾实测：
📍徐汇滨江：约20分钟（非早晚高峰）
📍虹桥机场：约40分钟（避开A20）
📍人民广场：约25分钟（延安高架常拥堵）
【3】公交接驳：
新增「隆德路东」站（新设）
新增3条社区巴士：
🚌L19路（隆德路-军工路）
🚌L23路（隆德路-殷行路）
💡通勤建议：
▫️早高峰建议7:30前出门（8号线进站时间7:45）
▫️晚高峰建议17:00后出发（8号线出站17:20）
🏫三、学区价值深度
【1】双学区配置（最新划片）：
🔹小学：上海市杨浦区控江中学（排名全市前50）
🔹初中：上海中学杨浦分校（市重点分校）
🔹高中：上海中学杨浦分校（中考平均分682分）
【2】课外资源：
▫️3公里内覆盖：
▶️上海体育学院（体适能课程）
▶️杨浦图书馆分馆（每周六绘本课）
▶️上海自然博物馆（滨江馆）
【3】学区房溢价：
▫️与周边二手房对比：
▶️隆德路沿线：溢价15-20%
▶️中原路沿线：溢价8-12%
▫️学位预警：小学学位已满（需提前1年落户）
🛒四、周边配套实测
【1】商业配套：
▫️社区底商：生鲜超市（每日优鲜）、24小时便利店
▫️3公里内：
▶️大润发（江湾店）——9分钟车程
▶️长阳广场（Ole'超市）——15分钟车程
▶️万达广场（杨浦店）——20分钟车程
【2】医疗配套：
▫️三甲医院：
▶️上海长海医院（8分钟车程）
▶️上海杨浦区中心医院（12分钟车程）
▫️社区医疗站：
▶️隆德路社区卫生服务中心（步行8分钟）
【3】教育配套：
▫️国际学校：
▶️上海协和国际学校（15分钟车程）
▶️上海民办复旦附中（10分钟车程）
▫️早教机构：
▶️金宝贝早教中心（社区内）
▶️红黄蓝幼儿园（3公里内）
🏡五、二手房交易避坑指南
【1】产权问题：
▫️注意：部分房源为「商办公寓」需确认产权性质
▫️实测案例：有2套房源因商办性质被拒贷
【2】装修翻新：
▫️重点检查：
✓ 地暖管道是否隐蔽
✓ 外墙保温层是否完好
✓ 楼道声控灯是否正常
【3】交易流程：
▫️最新政策：
✓ 首套房贷利率4.1%（9月）
✓ 二套房贷利率4.9%（需连续缴存社保1年）
✓ 限购政策：杨浦区家庭名下限购2套
【4】税费计算：
▫️参考公式（以总价600万为例）：
✓ 契税：600万×1.3%=7.8万
✓ 契税补贴：600万×0.1%=6万（最高3万）
✓ 实际支出：1.8万
📸六、实拍对比图鉴
（因平台限制无法直接展示图片，建议搜索「长阳合景领峰二手房」查看实拍）
🔍七、购房决策树
❓适合人群：
✓ 通勤半径＞15公里的改善型家庭
✓ 需要双学区的中产家庭
✓ 偏好低密度社区的高净值人群
❌慎选人群：
✓ 通勤依赖地铁1/2/3/4/5/9/12号线
✓ 预算＜500万的首套刚需
✓ 对社区绿化要求＞40%的购房者
💬八、最新成交案例（9月）
▫️案例1：133㎡三房
✓ 成交价：825万（6.15万/㎡）
✓ 购房人：互联网公司中层（夫妻+1孩）
✓ 成交亮点：顶楼带露台+双学区
▫️案例2：128㎡两房
✓ 成交价：776万（6.06万/㎡）
✓ 购房人：外企高管（夫妻无孩）
✓ 成交亮点：景观位+精装保留
📌九、购房建议
1️⃣ 错峰购房：
建议10-11月集中看房（避开暑期和春节）
2️⃣ 签订合同时：
✓ 附加条款：明确精装房交房标准
✓ 约定违约金：≥合同总价5%
3️⃣ 贷款策略：
✓ 首套房：选LPR浮动利率（当前4.1%）
✓ 二套房：选固定利率（4.9%）
✓ 利用满五唯一政策减免个税
✓ 考虑「先租后买」降低首付压力
📝十、
长阳合景领峰二手房目前处于「价值洼地期」，建议：
💰预算充足：可重点关注顶楼和景观位房源
⏳观望期：10-12月为议价最佳时机
🚀行动派：已有2套房源在谈（总价800万+）