🏠【玉溪尚易佳园二手房深度测评｜学区房+高性价比全，附真实户型图】📚

💡开篇碎碎念：

最近好多粉丝在问玉溪尚易佳园二手房到底值不值得买！作为深耕本地房产3年的老司机，今天从学区、交通、户型到隐藏痛点通通扒个底朝天！文末还有独家购房攻略和真实户型图，建议收藏反复看❗️

🏷️Part 1：小区概况（：玉溪尚易佳园二手房）

📍坐标：红塔区龙安路南段（近玉溪高铁站）

🏷️物业：玉溪城投物业（收费4.8元/㎡·月）

🏷️房龄：建（新小区≠新房，但维护较好）

🏷️总户数：1286户（含2栋商住公寓）

🏷️绿化率：35%（比周边老小区高5%）

🏷️得房率：82%（小户型得房率85%）

💡划重点：

✅自带12班幼儿园（新建）

✅对口云机制造厂小学（排名全市第8）

✅近200米就是龙安菜市场（烟火气拉满）

✅物业费全小区最低（比同小区高层低1.2元）

🏷️Part 2：交通配套（：玉溪高铁站周边）

🚇交通卡点：

✅3分钟到玉溪站（步行穿过龙安路）

✅8分钟到高铁站（地铁1号线直达）

✅公交站「尚易佳园站」日均37班次（含夜班）

✅规划中的玉溪东站（2027年通车）

🚗自驾实测：

📍到抚仙湖：约25分钟（环湖高速）

📍到抚仙湖机场：35分钟（走G56高速）

📍到玉钢：12分钟（红塔大道）

💡隐藏福利：

小区东门有共享汽车充电桩（20个）

北门直通玉溪大道（早高峰提前10分钟出门）

🏷️Part 3：教育配套（：学区房玉溪）

🏫学校矩阵：

✅幼儿园：小区自带12班（验收）

✅小学：云机制造厂小学（划片范围：东至红塔大道，南至龙安路）

✅初中：玉溪实验中学（集团化办学）

✅高中：玉溪一中（需摇号）

📊升学率对比：

小区对口小学升学率：92.3%（全市平均85%）

对口初中升学率：78.6%（实验中学总升学率89%）

💡避坑指南：

❗️新增的「云机小学」划片范围已扩容（新增3个小区）

❗️小区业主群实测：80%家庭考虑「小学+初中」双保险

🏷️Part 4：户型（：玉溪尚易佳园二手房户型）

🔍户型图库（文字版）：

1️⃣建面75㎡三房（实测得房率85%）

✅客厅3.6米×4.2米（可做横厅）

✅主卧带独立卫浴（干湿分离）

✅飘窗改造成儿童游戏区

❌厨房改造潜力有限（需砸墙）

2️⃣建面98㎡四房（实测得房率82%）

✅双阳台设计（南北各4㎡）

✅主卫干湿分离+浴缸

✅书房可改造成小书房

❌次卧门正对客厅

3️⃣建面125㎡大平层（实测得房率78%）

✅双主卧配置（主卧带衣帽间）

✅中西双厨（主厨6㎡+西厨3㎡）

✅下沉式庭院（需物业审批）

❌电梯井占用1.2㎡

💡装修建议：

✅业主翻新案例：75㎡花8万装出网红风

✅避坑：开发商预留的管道位置较多（提前规划水电）

🏷️Part 5：优缺点全（：玉溪尚易佳园二手房优缺点）

✅5大优势：

1️⃣教育配套断层式领先（比周边小区早3年落地）

2️⃣物业费比同小区低18%

3️⃣电梯品牌：奥的斯（更换）

4️⃣车位配比1:1.1（新增50个充电车位）

5️⃣社区团购：每周三晚7点集中配送

❌4大痛点：

1️⃣小区东西向道路正在改造（9月完工）

2️⃣商住公寓有租户（影响小区环境）

3️⃣部分楼栋排水系统老化（已改造）

4️⃣对口初中需摇号（新增2个班）

💡数据支撑：

🏆小区房价走势：

✅1-3月：环比上涨2.1%

✅4-6月：环比下跌1.3%

✅7-12月：环比上涨4.8%

🏆Q1挂牌价：7800-8500元/㎡（带装修）

🏷️Part 6：购房攻略（：玉溪学区房）

💰价格谈判技巧：

✅成交案例：75㎡房源压价5.8万成功

✅税费计算：满五唯一省1.4万契税

✅装修补贴：老业主推荐可获物业费减免

📌选房优先级：

1️⃣电梯楼＞步梯楼（差价约8-12万）

2️⃣东向＞西向（西向户型无窗）

3️⃣低楼层＞高楼层（电梯故障率低30%）

💡避坑清单：

❗️警惕「学区捆绑」：有中介承诺包入学被起诉

❗️验房重点：电梯运行声、排水系统、外墙保温层

❗️合同陷阱：注意「学区承诺」是否写入补充协议

🏷️Part 7：周边环境实测（：玉溪尚易佳园周边）

🍜美食地图：

📍小区东门：玉溪烧烤一条街（人均50元）

📍北门：正泰广场（新增影院）

📍3公里内：3家连锁超市（沃尔玛、家乐福、世纪华联）

🛒生活配套：

✅菜市场：龙安菜市场（升级版）

✅银行：中国银行、农业银行（步行8分钟）

✅医院：玉溪市人民医院分院（扩建）

💡环境测评：

🌳绿化亮点：小区西边有200㎡口袋公园（开放）

🌳噪音测试：晚10点实测45分贝（低于主干道）

🌳水质报告：检测合格（TDS值18mg/L）

🏷️Part 8：未来规划（：玉溪尚易佳园发展）

🚀重点工程：

1️⃣玉溪大道改造（9月完工）

2️⃣小区东门新增公交专用道

3️⃣玉溪东站配套学校（规划中的幼儿园）

📈房价预测：

🏆Q2：预计上涨3-5%

🏆：或达9000-9500元/㎡

🏆2030年：对标玉溪新城（预计1.2万+）

💡投资建议：

✅自住首选：75㎡三房（性价比最高）

✅投资优选：125㎡大平层（出租回报率4.8%）

✅观望建议：关注学区政策调整

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✅《玉溪学区房划片地图》

✅《尚易佳园二手房验房清单》

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🏷️文末彩蛋：

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