🏠【菏泽必看！东城国际二手房深度测评】房价/学区/交通全🔥

🌟小区概况

荷建东城国际位于菏泽市牡丹区人民路东段，是-间开发的改善型社区，总户数约3200户，现房龄普遍在5-8年。小区占地约12万㎡，容积率2.8，绿化率35%，主打三室两厅和四室户型，得房率约85%。物业为荷建物业，月费2.8-3.2元/㎡，物业费收缴率92%。

💰房价分析

根据贝壳数据（Q3）：

1️⃣ 带装修二手房均价1.38-1.55万/㎡（较上涨8.7%）

2️⃣ 带地暖房源溢价约5-8%

3️⃣ 近三年成交周期：120天→95天→78天

4️⃣ 近半年成交TOP3户型：125㎡（单价1.42万）、135㎡（1.48万）、160㎡（1.52万）

🏫学区资源

✅小学：菏泽市第二实验小学东城国际校区（划片）

✅初中：菏泽一中牡丹区分校（划片）

✅优势：双优学区覆盖，小升初派位率100%，二中录取率较市区平均高12%

❗注意：学区政策或有微调，建议提前咨询教育局（电话：0530-8268X）

🚗交通配套

📌主干道：人民路（双向6车道）、长江路（规划中的高架桥）

📌轨道交通：规划中的菏泽地铁1号线（东城国际设站）

📌公交：6路/15路/23路（小区门口500米），日均客流约2.3万人次

📌停车：地下停车场车位配比1:1.2，月租金200-300元

🛒商业配套

🔹社区底商：便利店、药店、生鲜超市（日均客流量约8000人次）

🔹3公里商圈：万象汇（开业，日均客流量3.2万）

🔹5公里商圈：牡丹天街（规划中的商业综合体）

🏥医疗资源

🏥距菏泽市立医院东院区1.8公里（车程8分钟）

🏥距菏泽市中医院2.2公里（车程10分钟）

🏥社区诊所：24小时值班，配备全科医生和基础检验设备

🏡户型

🔹经典户型：125㎡三室两厅（主卧带衣帽间）、135㎡四室两厅（双明卫）

🔹改善户型：160㎡四室三卫（全明户型）、180㎡五室两厅（双阳台）

🔹特殊户型：顶层带阁楼（面积可扩容15-20㎡）、底层带花园（需产权证）

💡优缺点

✅优势：

1. 双优学区保障

2. 物业服务标准化（获得市级优秀物业奖）

3. 地暖系统维护良好（近三年故障率低于0.5%）

4. 周边规划利好（启动老旧小区改造）

❌待改进：

1. 物业费收缴率波动（为88%）

2. 电梯老化（检测显示12台电梯需更新）

3. 物业响应速度（平均4.2小时）

4. 物业人员流动性（年均流失率18%）

📊购房建议

1️⃣ 首次置业：推荐选择135㎡四室两厅（首付约45万，月供7800元）

2️⃣ 改善需求：建议关注160㎡户型（总价约220万，首付60万）

3️⃣ 投资自住：优先考虑带地暖房源（租金回报率约3.8%）

4️⃣ 注意事项：

- 仔细核查学区政策（重点关注多校划片）

- 检查电梯维保记录（近三年维修费用约28万）

- 测算物业费上涨空间（近五年年均涨幅3.5%）

📌真实业主访谈

@王女士（购房）

"当时看中二中派位优势，现在孩子已经上五年级，班级成绩常年保持在年级前10%。物业费从2.8涨到3.2，但新增了24小时安保和健身设施。"

@李先生（投资）

"租出去的135㎡四室，月租金8500元，空置率不到10%。租金上涨12%，但电梯维修费分摊到每月约80元。"

📌政策解读

1️⃣ 限购政策（12月更新）：

- 非本地户籍需连续缴纳社保满1年

- 首套房贷款利率最低4.025%

- 二套房首付比例40%

2️⃣ 税费计算（以100万房源为例）：

- 契税1.3%

- 契税满2年免增值税

- 中介费2.7%（买卖双方各付1.35%）

📌购房流程

1️⃣ 预约看房（建议通过贝壳APP预约，可节省20%中介费）

2️⃣ 核实产权（重点检查抵押、查封、共有产权）

3️⃣ 谈判技巧（首开价可压低5-8%，成功案例）

4️⃣ 贷款申请（建议选择公积金组合贷，利率可降至3.8%）

5️⃣ 过户流程（全程约15-20个工作日，需准备16项材料）

📌避坑指南

1️⃣ 警惕"急售"房源（此类房源价格虚高15-20%）

2️⃣ 核实装修年份（避免遇到"精装转毛坯"的套路）

3️⃣ 检查水电燃气（发现的隐蔽工程问题占比23%）

4️⃣ 评估停车位（车位配比可能降至1:0.8）

5️⃣ 注意产权性质（共有产权房占比约5%，需仔细核查）

📌市场展望

根据菏泽市住建局规划：

1️⃣ 计划新增保障性住房1.2万套

2️⃣ 物业费指导价上调至3.5-3.8元/㎡

3️⃣ 地铁1号线预计试运行

4️⃣ 二手房指导价或调整（现均价1.4万/㎡）

📌数据对比（与）

| 指标 | | | 同比变化 |

|---------------|--------|--------|----------|

| 均价（万/㎡） | 1.28 | 1.42 | +11.3% |

| 成交量（套） | 680 | 920 | +35.3% |

| 带装修溢价 | 5% | 8% | +60% |

| 物业费收缴率 | 88% | 92% | +4.5% |

💡终极建议：

1️⃣ 购房前务必实地考察（重点查看西侧工地施工进度）

2️⃣ 关注3月学区政策调整窗口期

3️⃣ 对比周边新盘价格（如牡丹九里云台均价1.6万/㎡）

4️⃣ 预留10-15万装修预算（装修市场均价约800元/㎡·㎡）