🏠秦皇岛煤场小区二手房深度测评！房价/学区/交通全🏠

【小区概况】

秦皇岛煤场小区位于海港区核心板块，北接秦皇西道，南邻燕山大学城，是秦皇岛老牌成熟社区。小区占地约12万㎡，共建18栋6-7层多层住宅，总户数约1600户，绿化率35%，容积率1.8，最新房价区间5800-6800元/㎡。

⚠️特别提醒：小区完成全面改造，更新了电梯、安防系统和供暖设备，但部分楼栋仍保留90年代原始户型结构。

【房价走势】

📊近三年成交数据：

：5600-6200元/㎡（成交套数78套）

：5850-6400元/㎡（成交套数92套）

1-6月：6000-6800元/㎡（成交套数65套）

🔥当前热销户型：

• 89㎡三室两厅（均价6200元/㎡）

• 105㎡经典两室（均价6500元/㎡）

• 120㎡改善型三室（均价6800元/㎡）

💡购房建议：

1. 优先选择后房源，电梯房溢价约8-12%

2. 顶层房源建议实地考察，部分存在渗水问题

3. 带学区资格房源溢价空间达15-20%

【学区资源】

🏫对口学校：

• 小学：秦皇岛市海港区第二实验小学（省级示范校）

• 初中：燕山中学（中考平均分位列全市前三）

• 高中：秦皇岛市第一中学（省重点中学）

📚教育优势：

• 小学升学率连续5年100%

• 初中重点班录取率约35%

• 高中一本上线率年均增长8%

⚠️注意：学区划分微调，新购房需确认具体楼栋对应学校。

【交通配套】

🚗出行指南：

• 主干道：秦皇西道（双向6车道）+燕山大街（双向8车道）

• 公交线路：8路/26路/35路（小区门口设3个站点）

• 自驾可达：秦皇岛港（15分钟）/山海关机场（40分钟）

🚇轨道交通：

规划中的秦皇西道地铁站（预计通车），小区到站点步行约800米。

【生活配套】

🛒商业生态：

• 500米内：物美超市（2000㎡）、邻里中心（餐饮/购物）

• 1.5公里：乐购广场（生鲜超市+影院）

• 3公里：秦山购物广场（综合商业体）

🍜美食推荐：

小区东侧200米有"煤场美食街"，聚集本地特色餐馆：

• 北方饺子王（人均30元）

• 老李烧饼（现烤现卖）

• 渔家傲海鲜自助（周末排队）

【医疗资源】

🏥健康保障：

• 基础医疗：小区社区卫生服务站（24小时开放）

• 三甲医院：秦皇岛市第一医院（3公里直达）

• 专科医院：燕山医院（肿瘤专科，5公里）

【优缺点】

✅核心优势：

1. 成熟社区配套完善

2. 学区稳定性强

3. 地铁规划预期明确

4. 物业费仅1.2元/㎡·月

❌需要关注：

1. 部分楼栋楼龄较长

2. 停车位紧张（配比1:0.8）

3. 周边在建楼盘可能影响采光

【购房流程指南】

1️⃣ 预约看房：通过中介平台登记（推荐使用"秦皇岛房产通"小程序）

2️⃣ 户型确认：建议实地测量（部分户型存在面积误差）

3️⃣ 产权核查：重点确认70年/50年产权性质

4️⃣ 谈判技巧：首开价可压价5-8%（参考近三月成交价）

5️⃣ 合同条款：特别注意产权年限、车位权属、物业交接等

【周边新盘对比】

🏗️在售竞品：

• 秦皇岛国际学校（均价7200元/㎡，带国际部）

• 山海里社区（均价6900元/㎡，精装交付）

• 滨海新城（均价5800元/㎡，新盘溢价10%）

💡对比：

煤场小区性价比优势明显，适合注重学区与配套的刚需家庭。

【未来规划】

📜-重点工程：

1. 燕山大街拓宽工程（完工，通行效率提升40%）

2. 社区养老服务中心（启动建设）

3. 智慧社区改造（前完成5G覆盖）

【真实房源推荐】

🏡房源A：

• 面积：98㎡两室两厅

• 楼层：3/7层（电梯房）

• 学区：海港区二实小+燕山中学

• 优势：南北通透，装修翻新

• 价格：6300元/㎡（总价61.74万）

🏡房源B：

• 面积：123㎡三室两厅

• 楼层：5/7层（电梯房）

• 学区：双学区资格

• 优势：带储物间+独立阳台

• 价格：6550元/㎡（总价80.065万）

🔑看房预约：私信获取专属看房通道（附中介对接二维码）

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