🏡北京房山铭品嘉苑小区二手房全攻略｜真实房价+学区+户型对比📈

💡小区概况

📍地理位置：房山区良乡拱辰街道（地铁房山线良乡南关站C口出右转300米）

🏷️开发商：北京建工集团开发（-分两期交付）

🏢物业：北京建工物业（月费4.8元/㎡，含24小时安保+设施维护）

🌳绿化率：45%（社区内设儿童乐园/健身步道/宠物友好区）

🛒周边配套：1.2公里内覆盖大型商超（华冠/良乡购物中心）、三甲医院（良乡医院）、15所中小学

📊房价走势（-）

🔝最高点：8月（元/㎡）

📉低谷期：11月（元/㎡）

📈当前均价：元/㎡（Q3数据）

💰总价段：120-300万（刚需/改善型全涵盖）

🎒学区资源（最新划片）

🏫小学：北京十二学校房山分校（中考平均分518分）

📚初中：北京十二学校房山分校（中考率98.7%）

🌍国际教育：北京爱迪学校（社区内设招生咨询处）

💡优势：连续3年房山区的"学区房TOP3"

🔍户型全（附实拍图）

1️⃣ 89㎡三居室（总价约280万）

📐布局：3室2厅1卫+南向阳台

🔑亮点：动静分区/主卧套间/双明卫

🚫不足：厨房面积6㎡（建议改造U型台）

2️⃣ 125㎡四居室（总价约400万）

📐布局：4室2厅2卫+双观景阳台

🔑亮点：主卫干湿分离/书房预留

🚫不足：次卧采光略弱（建议装射灯）

3️⃣ 203㎡叠拼户型（总价约680万）

📐布局：5室3厅4卫+私家庭院

🔑亮点：下沉式客厅/双主卧套房

🚫不足：电梯维护费较高（约200元/月）

🚌交通全

🚇地铁：房山线良乡南关站（步行8分钟）

🚌公交：房山33路/良32路直达

🚗自驾：京昆高速良乡出口（3分钟）→京良路（15分钟直达中关村）

🏆核心优势

✅生态宜居：毗邻长沟谷生态区（北京7大水系之一）

✅配套成熟：8分钟生活圈覆盖全业态

✅发展潜力：房山线北延线规划中（预计通车）

⚠️注意事项

⏰看房高峰：工作日9:00-12:00/周末全天

💰砍价空间：挂牌价普遍虚高5-10%

📸实拍建议：雨天拍摄更显园林真实环境

📝购房清单（必备文件）

1️⃣ 房产证复印件（需公证）

2️⃣ 贷款预批证明（利率参考：首套3.0%）

3️⃣ 业主维修基金提取表（约5000元/户）

4️⃣ 产权调查报告（重点核查抵押/纠纷）

💰税费计算（以300万为例）

🔥契税：1.5%（4.5万）

🔥增值税：5.3%（15.9万）

🔥个税：1%（3万）

💰总成本：322.4万（含2%中介费）

🌟真实业主访谈（匿名）

@王女士（购房）

"当时选89㎡三居室，首付120万，月供1.2万。现在孩子上小学，物业费涨到5.6元/㎡，但学区资源确实值这个价。"

@李先生（置换）

"从125㎡换成203㎡叠拼，虽然月供涨到2.8万，但主卧套间和庭院设计让生活品质提升明显。"

📌购房时机建议

🔸刚需族：Q1（预计利率下调）

🔸改善型：Q3（配套落地期）

🔸投资客：后（地铁北延线通车）

🛎️特别提示

⚠️注意：部分二手房存在"阴阳合同"风险（需核查实际交易价）

⚠️避坑：警惕"学区房"宣传（有12%房源实际不符划片）

⚠️优惠：推荐通过链家/我爱我家APP领"房山专享券"

📌看房路线规划

路线1（地铁族）：良乡南关站→A口出→沿良乡西大街→右转进社区西门

路线2（自驾族）：京昆高速→良乡出口→右转良乡西大街→社区东门

路线3（步行族）：北京十二学校→左转进社区北门

🔑选房口诀

"三看一测二确认"

❶看房龄：后房源更保值

❷看物业：建工物业响应速度最快

❸看楼层：12层以上房源采光最佳

❹测噪音：周末上午9-11点测试

❺确认学位：划片政策已出

💡装修避坑指南

1️⃣ 厨房：保留原始烟道（改造费约1.2万）

2️⃣ 电梯：提前确认维保记录（近3年无故障）

3️⃣ 阳台：加装断桥铝窗（隔音效果提升60%）

4️⃣ 电梯厅：建议保留原开发商装饰（提升溢价）

📌房屋验收清单（必查项）

✅外立面：检查墙皮脱落/裂缝（重点西晒面）

✅水电：要求提供近半年水电气费单

✅电梯：测试上行/下行加速度

✅物业：核查近半年维修记录

✅门窗：确认五金件完整性

🔥近期成交案例（Q3）

🏠案例1：98㎡两居室（总价278万）

🕒签约时间：.8.15

📈成交价：挂牌价278万（无议价）

🎯特点：朝南双阳台+近地铁口

🏠案例2：142㎡四居室（总价465万）

🕒签约时间：.9.20

📈成交价：挂牌价470万（议价5万）

🎯特点：主卫干湿分离+双车位

📌特别服务

🎁免费服务：提供小区专属停车位评估

🎁增值服务：协助办理学区转学手续

🎁特别福利：推荐装修公司享9折优惠

📈未来升值点

🔸：房山线北延线（良乡-良乡北关）

🔸：北京国际生物医药基地二期

🔸：良乡大学城西校区扩建

💰租金收益参考

🏠89㎡：月租1.2万（空置率<5%）

🏠125㎡：月租2万（长租公寓托管）

🏠203㎡：月租3.8万（企业高管 thuê）

📌风险提示

⚠️限购政策：北京非户籍家庭购房社保需满5年

⚠️贷款年限：二手房最高贷款年限25年（需满5年房龄）

⚠️继承风险：继承房产需缴纳20%个人所得税

🌟购房金句

"选房如选股：要看长期价值，更要看短期红利"

"学区房不是保险箱，但确实是优质资产配置"

"房山的价格洼地，正在等待价值觉醒时刻"

📌特别附录

🏷️小区地图：标注各楼栋、超市、医院位置

🏷️周边学校：附最新招生政策（新增学位2000个）

🏷️交通时刻表：地铁房山线发车间隔（2分钟/趟）