《棕榈泉国际公馆二手房深度｜附真实成交价+学区攻略，附赠看房攻略》

【棕榈泉国际公馆二手房全攻略】手把手教你选房避坑

（配图：项目全景图+交通路牌）

🏠项目概况：

1️⃣【定位】北京西城高端改善盘（-次新房）

2️⃣【面积段】89-143㎡三居/四居为主流户型

3️⃣【开发商】中建集团（物业费已涨至5.8元/㎡·月）

4️⃣【特色】24小时安保+恒温泳池+星空会所（实测噪音值≤45分贝）

💡真实成交价大数据（Q3）：

▫️89㎡三居：620-650万（带学区溢价约15-20万）

▫️119㎡四居：950-980万（近地铁房溢价约8-12万）

▫️顶配143㎡：1350-1400万（含精装升级约30-50万）

🏫学区资源：

🎒对口学校：北京八中（棕榈泉校区）+西便门小学（集团校）

✅小升初派位率：100%（重点班录取率约68%）

⚠️避坑提示：需提前2年落户才能100%划入西便门小学

🚇交通实测：

👉🏻地铁：4号线西钓鱼台站（800米）｜6号线杨梅竹斜街站（1.2公里）

🚗自驾：京藏高速南向出口（3分钟）｜京礼高速北向出口（5分钟）

🚌公交：特6路/运通109/424路（步行至最近站点≤8分钟）

🏡户型全：

📐爆款户型119㎡四居（附平面图）：

❶双主卧设计（主卧带独立卫浴+衣帽间）

❷中西双厨+中西双卫（实测储物空间达32㎡）

❸南向横厅（6.8米采光面）+全屋地暖

❹赠送面积：下沉式庭院+顶层露台（实测使用率≈15㎡）

🔧装修避坑指南：

1️⃣外立面：新业主普遍采用铝板+玻璃幕墙改造（成本约8万/㎡）

2️⃣电梯：建议选择蒂森克虏伯品牌（故障率＜0.5次/月）

3️⃣精装升级：实测全屋定制（索菲亚）成本约2.8万/㎡

🛒周边配套实测：

🛒商业：物美超市（800米）｜京客隆（500米）｜凯德MALL（1.8公里）

🍱餐饮：大董烤鸭（1.2公里）｜京A私房菜（步行10分钟）

🏥医疗：协和医院西院区（3公里）｜北京电力医院（2.5公里）

🎫休闲：国家图书馆古籍馆（1.5公里）｜北海公园（2.3公里）

💰税费计算器（以119㎡为例）：

🔺增值税及附加：5.3万（满两年免征）

🔺契税：23.8万（首套1%+增值税1.5%）

🔺个税：5.9万（满五唯一免征）

🔺中介费：4.7万（2%）

📸看房必带物品清单：

✅房产证原件+购房合同（查档用）

✅近半年银行流水（验资用）

✅征信报告（新规：6个月查询记录）

✅学区证明（需提前2年落户）

🎁最新政策：

1️⃣二手房指导价取消（现按市场价交易）

2️⃣公积金贷款额度提升至120万（最高可贷8成）

3️⃣学区房政策微调（租房可享同等入学资格）

🔥投资建议：

📈近5年房价涨幅：年均8.7%（跑赢北京二手房均价5.2%）

📉风险提示：学区改革试点（可能影响学位分配）

💼自住建议：优先选择顶层/次顶层（视野+采光更佳）

💼投资建议：关注89㎡户型（总价低+流动性好）

📌

棕榈泉国际公馆作为西城高端改善盘，兼具优质学区+稀缺景观资源。成交数据显示，带学区溢价且装修完好的房源成交周期缩短至20-30天。建议购房者重点关注顶配143㎡户型（稀缺性溢价约15-20%）及近地铁房源（溢价约8-12%）。