🏠房山城关南里二手房全！地铁+学区房+高性价比，附最新房价走势

💡【开箱测评】手把手教你选到房山城关南里最值得买的二手房！

📌定位篇：房山城关南里到底值不值得买？

1️⃣地理坐标：房山区城关街道核心区，距地铁房山线城关站步行800米

2️⃣交通优势：

- 地铁房山线（城关站/良乡西站）

- 公交1路/6路/7路/9路等12条线路

- 房山线南延段规划（预计通车）

3️⃣配套清单：

✅学校：房山一小（城关校区）+良乡三小（步行8分钟）

✅商业：良乡购物中心（1.5公里）+华冠购物中心（2公里）

✅医疗：良乡医院（2公里）+房山区第一医院（3公里）

✅公园：城关公园（500米）+良乡滨河公园（1.2公里）

📊【房价篇】房山城关南里房价真相

1️⃣整体行情：

🔥挂牌均价：6.8-8.2万/㎡（Q4数据）

💰总价区间：380-860万（60-140㎡）

📈同比变化：较上涨5.3%（贝壳数据）

2️⃣户型分布：

🏠刚需族：30-60㎡一居室（均价7.5万/㎡）

👨👩👧👦改善派：70-100㎡两居（均价7.2万/㎡）

👨👩👧👦大户型：120-140㎡三居（均价6.8万/㎡）

3️⃣价格影响因素：

🚇离地铁越近溢价5-8%

🏫学区房溢价8-12%

💎房龄10年内溢价3-5%

🌳环境好的次新小区溢价2-3%

🏡【房源精选】必看TOP10二手房

1️⃣房山实验中学旁·6单元702室

📝户型：65㎡一居室（南北通透）

💰总价：485万（单价7.42万/㎡）

🎯亮点：步行3分钟到房山一小，满五唯一，精装交付

2️⃣良乡三小学区·8栋902室

📝户型：89㎡两居室（三室一厅）

💰总价：620万（单价6.94万/㎡）

🎯亮点：学区保障强，双卫设计，小区自带健身房

3️⃣地铁口现房·5单元501室

📝户型：82㎡两居室（两室一厅）

💰总价：580万（单价7.07万/㎡）

🎯亮点：次新房，带地暖，步行5分钟到地铁

📝【避坑指南】二手房交易十大雷区

1️⃣警惕"学区房"骗局：核实房产证入学年限（需满5年）

2️⃣查清产权性质：房山城关南里多为商品房，但个别为回迁房

3️⃣注意房屋性质：商住公寓税费高，住宅满五唯一省30%个税

5️⃣验房重点：

- 墙面：检查空鼓（每平米不超过5处）

- 水电：记录水表0-50元区间，电表10-20度

- 楼道：检查消防通道、声控灯

6️⃣合同陷阱：

- 约定交房标准（精装房需核对清单）

- 赠送家电需书面确认

- 贷款失败违约金条款

7️⃣税费计算公式：

契税：1-1.5%（面积≤90㎡）

增值税：5.3%（满2年免征）

个税：1%（满五唯一免征）

8️⃣资金监管：全程通过银行监管账户

9️⃣产权登记：注意继承房产需所有继承人签字

🔟贷款攻略：

✅首套房利率：3.8%（Q4）

✅二套房利率：4.9%（需连续缴存社保12个月）

✅公积金贷款：首套120万/二套60万（房山公积金政策）

📈【未来展望】房价走势预测

1️⃣政策利好：

- 房山线南延段开通（新增良乡大学城站）

- 良乡商务区扩建（规划新增商业体10万㎡）

- 房山一实验新校区投用

2️⃣风险提示：

- 房山线南延段延期风险（需关注Q2开工消息）

- 学区划片政策变动（关注5月房山教委通知）

- 商住公寓限购收紧（9月起非京籍限购）

💰【投资建议】三大捡漏机会

1️⃣法拍房捡漏：关注北京产权交易所房山专场，可议价15-20%

2️⃣急售房源：筛选近半年降价房源（贝壳"急售"标签）

3️⃣次新二手房：后交付房源（如领秀新硅谷板块）

🔍【常见问题】Q&A

Q：房山城关南里学区房入学年限怎么算？

A：以入学为例，需在8月31日前网报，房产证需满5年（8月31日前取得）

Q：地铁房山线南延段具体站点？

A：新增良乡大学城站（规划中），预计通车

Q：良乡三小学区范围有没有变化？

A：学区范围已公示（城关街道城关、良乡地区）

Q：二手房贷款能贷多少年？

A：首套最长30年，二套最长20年

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