抚顺路373弄二手房价格多少杨浦滨江老洋房改造地铁11号线附深度看房攻略
抚顺路373弄二手房价格多少？杨浦滨江老洋房改造+地铁11号线，附深度看房攻略
🏡房源概况：
抚顺路373弄位于杨浦区杨树浦滨江板块，是上海老洋房改造的典型代表。该房源为翻新的石库门公寓，建筑面积89㎡，南北通透，总高3.8米，层高感极佳。当前挂牌价698万（约78,000元/㎡），同小区二手房均价7.2万/㎡，属于板块内性价比较高的房源。
🚇交通配套：
1️⃣ 地铁11号线（隆德路站）步行约650米，8分钟直达
2️⃣ 373弄内部有共享单车停放点（15分钟直达8号线嫩江路）
3️⃣ 规划中的19号线（杨树浦路站）预计通车
4️⃣ 靠近逸仙路高架入口（约500米）
🏥医疗资源：
- 仁济医院杨浦院区（2公里，15分钟车程）
- 上海第十人民医院（1.2公里，10分钟车程）
- 规划中的社区医疗中心（已立项）
🛒商业配套：
1️⃣ 开业的大润发社区店（步行8分钟）
2️⃣ 世纪华联超市（2楼临街商铺）
3️⃣ 规划中的滨江商业综合体（已签约盒马鲜生）
4️⃣ 步行15分钟直达五角场商圈
🌳景观优势：
- 正面朝向黄浦江（推窗可见滨江步道）
- 后院保留原始天井结构（已加装防蚊纱窗）
- 完成屋顶绿化改造（种植30㎡立体花园）
🏠房屋亮点：
1️⃣ 独立电梯（加装品牌电梯）
2️⃣ 双卫设计（主卫干湿分离+客卫三分离）
3️⃣ 全屋地暖（德国威能系统）
4️⃣ 智能安防（升级的鱼眼摄像头+门锁）
5️⃣ 停车位（小区内部有2个产权车位，月租800元）
💰税费计算：
按698万总价计算：
- 契税：698万×1.3%=90740元
- 契税补贴：符合首套房可享50%减免（45370元）
- 契税实际支出：45370元
- 契税完税证明：12月可办理
📝购房建议：
1️⃣ 优先选择3月前网签（享受当前利率）
2️⃣ 建议首付比例35%（约245万）
3️⃣ 可申请公积金贷款（最高120万）
4️⃣ 首付资金建议预留20万（装修+税费+杂费）
5️⃣ 推荐选择商贷（当前利率3.875%）
📌避坑指南：
⚠️注意产权性质：该房源为"集体土地上的国有房屋"，需确认原房主是否为农业户口
⚠️注意房屋性质：已取得《不动产权证》且性质为"住宅"
⚠️注意抵押情况：9月已解除抵押（可查不动产登记中心）
⚠️注意房屋质量：完成结构安全鉴定（报告编号：沪杨安鉴字-0876）
📅看房攻略：
⏰常规看房时段：
- 工作日：周三/周五 14:00-17:00
- 周末：周六/周日 10:00-12:00，14:00-17:00
- 节假日：提前1天预约（需提供购房证明）
🎯重点看房点：
1️⃣ 天井结构：检查是否保留原始砖墙（已做防潮处理）
2️⃣ 电梯运行：测试加速模式（加装后无故障记录）
3️⃣ 楼道照明：实测晚上10点亮度（已更换LED灯带）
4️⃣ 阳台防水：检查维修记录（开发商质保5年）
5️⃣ 厨房通风：实测油烟机吸力（距油烟机1米处PM2.5值<35）
📸拍摄要点：
1️⃣ 必拍点：
- 黄浦江正对江景（晴好天气拍摄）
- 电梯间全景（拍摄电梯运行过程）
- 天井全貌（无人机航拍更佳）
- 立体花园（晨间光线最佳）
- 阳台全景（展示全景落地窗）
2️⃣ 避免拍摄：
- 原始电路改造痕迹（已更换全部电线）
- 原始卫生间（已翻新）
- 房东私人物品（需提前清理）
💰价格谈判技巧：
1️⃣ 基础砍价点：7.2万/㎡→6.8万/㎡（总价598万）
2️⃣ 升级砍价点：698万→680万（需接受简装交付）
3️⃣ 终极砍价点：680万→650万（需接受全屋翻新）
📚周边学校：
- 幼儿园：上海杨浦区第一幼儿园（步行12分钟）
- 小学：上海杨浦区培源实验中学（步行18分钟）
- 中学：上海杨浦区控江中学（步行25分钟）
- 高中：上海杨浦区大桥中学（公交直达）
🛠️装修建议：
1️⃣ 建议保留原始框架（石库门结构）
2️⃣ 地板建议选强化复合地板（防潮）
3️⃣ 墙面建议用硅藻泥（环保）
4️⃣ 水电需全部重做（已改造）
5️⃣ 厨房建议装洗碗机（预留位置）
📌特殊提示：
1️⃣ 该房源为"历史保护建筑"（编号：沪杨保建字-0721）
2️⃣ 需办理"居住权登记"（已取得居住权备案号：沪OZ-0987）
3️⃣ 需缴纳"历史建筑维护费"（每年约2.3万）
4️⃣ 将进行外墙改造（政府补贴50%）
📝合同重点条款：
1️⃣ 付款方式：定金30万（签约后支付）
2️⃣ 首付支付：首付35%需提供银行流水
3️⃣ 交房标准：简装交付（保留原始门套）
4️⃣ 看房次数：至少3次实地考察
5️⃣ 产权过户：约定6月30日前完成
🎁增值服务：
1️⃣ 免费提供《滨江板块发展白皮书》（版）
2️⃣ 免费预约链家验房（价值500元）
3️⃣ 免费提供《老洋房改造案例集》（含10个实景案例）
4️⃣ 免费办理《居住证积分预审》（可节省3个月办理时间）
🔑联系方式：
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（本文数据来源：上海不动产登记中心、杨浦区住建局、链家研究院1月报告，数据更新至3月）