上海施湾十号小区全二手房房价学区交通户型大公开
【上海施湾十号小区全！二手房房价/学区/交通/户型大公开🏡】
🌟【小区概况】施湾十号是上海宝山区新兴的改善型社区，总户数约2800户，交付后迅速成为区域内热门楼盘。小区占地约12万㎡，容积率1.8，绿化率35%，主打刚需到改善型住宅，主力户型为89-118㎡三房/四房。
🏷️【核心布局】
上海二手房 宝山房价 学区房 施湾十号 刚需改善
💰【房价走势】
1️⃣ 当前挂牌均价：5.8-6.5万/㎡（1月数据）
2️⃣ -涨幅：+22%（宝山TOP5涨幅小区）
3️⃣ 成交热点户型：118㎡四房（成交占比38%）
4️⃣ 热门楼层段：3-8层（总价优势）+15-18层（景观优势）
🎯【学区资源】
👉🏻施湾十号对口施湾小学（市实验教育集团成员校）
👉🏻初中对口上海宝山区第二中学（市重点初中）
👉🏻学区房溢价率：+15%（对比周边非学区房）
👉🏻重点补充：小区自带3000㎡儿童乐园，与施湾小学共享运动场馆
🚌【交通配套】
🚇【轨道交通】
1. 地铁7号线（顾村站）直达：3站到宝杨路，8站到静安寺
2. 地铁11号线（嘉定北段）规划中：预计新增2站
🚌【主干道】
1. S1沪南公路（双向6车道）
2. G1503上海绕城高速（3分钟车程）
🚌【特色交通】
1. 小区东门直达宝山火车站（15分钟车程）
2. 新增共享单车停放点（日均2000+次使用）
🏠【户型】
🔥爆款户型TOP3：
1️⃣ 118㎡四房（赠送面积15㎡）
- 布局：客餐一体+双明卫+主卧套间
- 亮点：全明户型+双阳台设计
- 热销原因：总价约750-820万（首付35%约262-287万）
2️⃣ 105㎡三房（赠送8㎡）
- 布局：动静分区+厨房操作三区
- 亮点：主卫干湿分离+双阳台
- 特点：总价约620-680万（首付22-24万）
3️⃣ 89㎡两房（赠送5㎡）
- 布局：紧凑实用型
- 优势：总价约510-560万（首付18-20万）
📊【房屋质量报告】
1. 建筑单位：上海建工集团（一级资质）
2. 精装修标准：地暖+全屋品牌卫浴（科勒/箭牌）
3. 物业服务：万科物业（月费4.5元/㎡）
4. 缺陷预警：部分房源存在轻微墙体裂缝（维修率2.1%）
🍃【居住体验】
✅ 优势：
1. 人车分流：地下车库+地面步行区
2. 景观设计：南北通透率92%
3. 健康监测：小区配备智能健康步道
4. 社区服务：24小时无人售货店+快递驿站
❌ 需注意：
1. 部分低楼层采光受周边建筑影响
2. 物业费收缴率92%（高于区域平均水平）
3. 业主满意度调查TOP3问题：快递取件排队、健身器材维护、绿化修剪
💡【购房建议】
1️⃣ 首付门槛：89㎡两房首付约18-20万（上海最低首付标准）
2️⃣ 投资潜力：地铁11号线通车后，预计增值8-12%
3️⃣ 购房时机：Q2-Q3为窗口期（开发商清盘优惠）
4️⃣ 避坑指南：
- 查阅《住宅质量保证书》
- 核实产权证登记日期
- 测量实际层高（部分房源仅2.85米）
📅【未来规划】
1. ：启动智慧社区升级（人脸识别+智能安防）
2. ：新增3所普惠性托育中心
3. ：规划社区商业街（已签约永辉超市）
4. 重点工程：施湾十号北门匝道（连接G1503高速）
🔍【查房攻略】
1. 必看时段：工作日上午10点（真实生活场景）
2. 隐藏亮点：17号楼西侧观景台（视野最佳）
3. 潜伏风险：检查电梯维保记录（重点关注12月前）
4. 交易流程：网签-验房-贷款（建议预留30天）
💌【特别提醒】
1. 即日起至3月31日，凭本文可享中介费减免2%
2. 关注「施湾十号业主群」获取内部房源优先看房权
3. 新房对比：与宝山万达板块二手房价格差约1.2万/㎡