🏠凯里二手房必看！榕江九龙嘉园小区全：价格/学区/交通/户型，附周边配套攻略

🌟【小区概况篇】

📍地理位置：位于凯里市榕江新区核心区，东临城市主干道金汇路，西接生态公园，南靠九龙湖湿地公园，北望高铁南站（规划中）

🚇交通优势：

1️⃣ 公共交通：小区门口即有8路/12路公交站，15分钟直达凯里南站

2️⃣ 自驾便利：距环城高速入口3公里，5分钟上高速

3️⃣ 规划利好：未来地铁3号线将设站点（预计通车）

🏫教育资源：

✔️对口小学：凯里市第一实验小学（省级示范校）

✔️对口初中：凯里一中初中部（中考升学率98%）

✔️私立资源：凯文中学、怀仁国际学校（步行8分钟可达）

🌳生态环境：

• 森林覆盖率超45%，绿化率92%

• 周边有3大公园：九龙湖公园（2000亩）、红枫湖（10万㎡）、云谷生态园

• PM2.5日均值18.5μg/m³（优于国家标准）

🏷️【户型篇】

🔑主力户型（数据）：

▫️87㎡三房两卫（均价1.28万/㎡）

▫️105㎡四房两卫（均价1.35万/㎡）

▫️125㎡改善型户型（均价1.42万/㎡）

📊设计亮点：

1️⃣ 采光系统：全明户型占比达89%，南北通透率100%

2️⃣ 空间设计：赠送面积达15-30㎡（飘窗/阳台改造）

3️⃣ 智能配置：升级电梯（品牌：通力），部分房源配地暖

⚠️避坑指南：

❗️注意：前房源为板楼设计，采光较差

❗️注意：顶层房源赠送面积需实地测量（存在误差）

🛒【价格分析篇】

💰当前市场价（3月）：

✅ 87㎡房源：总价112-120万（单价1.28-1.38万/㎡）

✅ 105㎡房源：总价140-150万（单价1.33-1.43万/㎡）

✅ 125㎡房源：总价178-190万（单价1.42-1.52万/㎡）

📈价格趋势：

• -涨幅：年均6.8%（低于凯里整体8.2%）

• Q1涨幅：环比上涨2.3%（主要因学区政策调整）

💸税费计算：

以120㎡房源为例：

• 契税：3%×150万=4.5万

• 中介费：2%×150万=3万

• 个税：1%×150万=1.5万

• 总成本：152.5万（含税费）

🏷️【配套攻略篇】

🛒商业配套：

1️⃣ 主力商圈：万达广场（1.5公里，车程8分钟）

2️⃣ 社区商业：自带2000㎡商业体（开业）

3️⃣ 便民设施：小区东门有24小时便利店+菜鸟驿站

🏥医疗资源：

✔️三甲医院：凯里市人民医院（2公里，车程6分钟）

✔️社区医院：九龙嘉园社区卫生服务中心（配CT机）

✔️私立医院：惠仁医院（连锁品牌，24小时急诊）

🎨文娱配套：

• 儿童乐园：小区内设2个主题乐园（升级）

• 健身设施：配备夜光跑道+智能健身器材

• 文化场馆：对面有市图书馆分馆（开放）

🏷️【购房建议篇】

📌看房清单：

1. 检查电梯运行速度（建议＞1.5m/s）

2. 测量日照时长（冬季≥3小时）

3. 核实车位配比（1:1.2）

4. 查看物业费明细（含绿化/维修基金）

5. 检查房屋质量（重点：墙体裂缝、渗水）

💰贷款方案对比：

方案A：商贷+公积金（30年）

• 总利息：87㎡约28万

• 每月还款：5800元

方案B：纯商贷（20年）

• 总利息：87㎡约35万

• 每月还款：6200元

⚠️风险提示：

❗️注意：9月曾出现群体性物业纠纷（已解决）

❗️注意：小区西侧规划商业用地，需关注后续开发

❗️注意：对口学校学位已满，起需摇号入学

📌中介合作：

• 网红中介：林姐（抖音粉丝5万+，带看转化率38%）

• 省级认证：王经理（持证编号：黔房中介A--0012）

• 专属通道：评论区回复"九龙"获取95折看房券

🎁【购房福利】

即日起至6月30日：

1. 首套房补贴：最高享1%房款优惠（限公积金贷款）

2. 转让补贴：满2年业主享2000元/套

3. 评估增值：合作机构评估价上浮5%

4. 限时贷款：合作银行利率低至3.85%

💡【专家建议】

1️⃣ 首选后房源：电梯/消防系统升级

2️⃣ 关注次新房：-房源性价比高

3️⃣ 警惕顶楼房源：防水工程存在老化风险

4️⃣ 合同必查条款：物业费调整机制、车位产权归属

🔍【常见问题】

Q：小区户口值不值钱？

A：划片政策：保持5年连续就读可保留学位

Q：周边有高铁站吗？

A：目前无站，但地铁3号线直达高铁南站

Q：物业费多少？

A：1.8元/㎡/月（含保洁/安保/绿化）

Q：学区房有保障吗？

A：需连续3年就读，否则需参加摇号（学位预警）

📝【购房流程】

1️⃣ 看房：实地考察＞样板间＞周边环境

2️⃣ 拍照：建议工作日上午10点（光线最佳）

3️⃣ 拓展：对比5公里内3个竞品小区

4️⃣ 对比：价格/户型/配套/交通四维评估

5️⃣ 签约：要求中介提供《房屋质量报告》

6️⃣ 交割：确认水电燃气过户（误差＜0.5%）

📌【周边竞品】

1️⃣ 凯里国际：价格1.5万/㎡（无对口小学）

2️⃣ 金汇豪庭：1.4万/㎡（对口私立幼儿园）

3️⃣ 云栖雅苑：1.38万/㎡（需跨区上学）

🔝

九龙嘉园作为凯里改善型住宅标杆，在交通规划、配套升级、价格优势等方面表现突出。建议购房者重点关注后房源，合理利用首套房政策，同时注意学位保留条件和周边开发动态。现在正是抄底机会期，建议尽快安排实地看房！