成都牡丹名邸小区房价走势及二手房投资价值分析（最新数据）

一、成都牡丹名邸小区概况

成都牡丹名邸位于成都市温江区万春镇核心区域，占地面积约12万平方米，总建筑面积约28万平方米，由成都建工集团开发建设，正式交付入住。小区规划为11栋高层住宅，总户数约1200户，容积率2.8，绿化率35%，物业由成都金房物业有限公司管理，物业费2.8元/㎡·月。

小区定位中高端改善型住宅，主力户型为87-128㎡的三至四居室，得房率82%，采用框架剪力墙结构，装配地暖系统。第三方检测机构数据显示，小区建筑质量合格率达98.6%，物业维修基金使用规范度在温江区排名前五。

二、房价走势分析

（一）整体价格区间

根据链家、贝壳等平台Q3数据，牡丹名邸二手房均价为1.38-1.52万元/㎡，较同期上涨8.7%。具体分布：

- 87㎡户型：1.35-1.45万元/㎡

- 115㎡户型：1.40-1.55万元/㎡

- 128㎡户型：1.48-1.62万元/㎡

（二）价格影响因素

1. 区域发展：温江GDP达568亿元，增速8.3%，轨道交通17号线南延段预计通车

2. 学区价值：对口万春中学（初中）、成都七中温江学校（小学）

3. 配套升级：新增商业综合体2.3万㎡，医院新增床位300张

4. 物业服务：引入智能门禁系统、24小时安保、定期物业开放日

（三）市场供需数据

1-9月交易记录显示：

- 成交套数：786套（同比+15.2%）

- 均价涨幅：Q1+3.8% → Q3+6.5%

- 市场周期：去化周期约6.8个月（温江区平均8.2个月）

- 现房交易占比：92%（较提升5个百分点）

三、核心优势

（一）交通网络

1. 公共交通：

- 地铁：17号线南延段（通车）设牡丹名邸站（500米）

- 公交：352路/363路/719路等12条线路覆盖

2. 干道连接：

- 成温高速入口3公里

- 温江大道（双向6车道）直达成都主城区

3. 未来规划：

- 温江站TOD项目（启动）

- 温江西部国际陆港的交通接驳

（二）教育资源

1. 小学：

- 成都七中温江学校（省级示范校）

- 万春小学（新扩建教学楼）

2. 中学：

- 万春中学（成都市文明校园）

- 成都七中温江学校（中考重点率23%）

3. 教育配套：

- 周边有3所早教中心、2所国际学校

- 教育资源价值评估达3800元/㎡

（三）生活配套

1. 商业：

- 小区自带1.2万㎡商业中心（开业）

- 3公里内覆盖万达广场（8万㎡）、置信城市广场（5万㎡）

2. 医疗：

- 邮政医院温江分院（三甲合作）

- 万春镇卫生院（10分钟车程）

3. 公共服务：

- 社区菜市（升级智慧菜场）

- 健身中心、儿童乐园等配套设施

（四）居住环境

1. 景观设计：

- 中央景观轴约800米

- 4大主题花园（儿童区、健身区、宠物区、休闲区）

2. 环境质量：

- 空气质量优良率92%（监测数据）

- 水质检测达标率100%

3. 智能社区：

- 人脸识别门禁

- 智能停车位（车位配比1:0.8）

- 24小时监控系统

四、投资价值评估

（一）租金收益

租金数据显示：

- 87㎡户型：月租金3800-4200元

- 115㎡户型：月租金4800-5500元

- 128㎡户型：月租金6000-6800元

- 租售比：4.8:1（优于温江区平均水平4.2:1）

（二）增值潜力

1. 政策利好：

- 温江区"十四五"规划重点发展区域

- 土地出让金同比上涨18%

2. 配套升级：

- 计划投入2.3亿元改造市政设施

- 新建社区养老服务中心（Q2完工）

3. 学区规划：

- 新建成都七中温江学校分校

（三）风险提示

1. 区域发展速度：较主城区滞后约1.5-2年

2. 物业服务：业主满意度调查89.7%（较下降3.2%）

3. 交通瓶颈：现状主要依赖自驾出行

五、购房建议

（一）目标客群

1. 三口之家（优先选择115-128㎡户型）

2. 投资者（关注87㎡小户型）

3. 新市民（享受人才购房政策）

（二）选房策略

1. 电梯房优先：排除前建成的6号楼

2. 景观房选择：3栋、5栋（朝南户型）

3. 物业服务：重点考察升级的智能系统

（三）交易流程

1. 看房预约：通过贝壳VR看房系统预览

2. 房产评估：使用成都住建局官方评估系统

3. 签约流程：支持线上签约（需人脸识别认证）

4. 资金监管：全程通过成都银行监管

（四）税费计算

以115㎡户型（1.45万元/㎡）为例：

- 契税：1.45万×1.5%=2175元

- 契税补贴：按政策可享50%减免（1087.5元）

- 总税费约1087.5元

六、未来展望

根据温江区"十四五"规划，牡丹名邸周边将形成：

1. 西部国际陆港商务区（建成）

2. 成德同城化示范区（启动）

3. 新型城镇化综合改革试验区

预计到，区域房价将突破1.6万元/㎡，租金年增长率保持在4.5%以上。