🏠【天府长城一期二手房闭眼买指南】成都主城TOP3地铁盘深度测评（附真实房源数据）

作为在成都房产圈深耕8年的中介，今天要带大家扒一扒这个被忽略的宝藏小区——天府长城一期。上周刚帮客户抢到一套98㎡三房，单价直接比隔壁新盘低1.2万/㎡！想知道这个房龄15年的老小区为什么能卖到8万+？跟着我划重点看干货！

💡小区概况篇

📍地理位置：天府三街与科华南路交汇处（距天府广场8km）

🚇交通配置：

- 2号线天府三街站D口步行300米（开通的18号线已接入）

- 12条公交线路直达金融城/春熙路

- 自驾5分钟到天府五街高速入口

🏫教育资源：

对口学校：科华小学（五星级）+成都七中（青羊区前三）

升学率：届初中毕业生重点高中录取率92.3%

（附教育局最新划片范围图）

🏷️户型篇

🔑经典户型：

1. 89㎡两房（总价约710万）：主卧带独立衣帽间，客厅全景落地窗

2. 98㎡三房（总价约820万）：双阳台设计，餐客一体带岛台

3. 125㎡四房（总价约1030万）：双主卧+主卫干湿分离

⚠️避坑提醒：

- 顶楼有30cm层高差（实测电梯到顶楼需爬3级台阶）

- -建安房占比超70%（建议选后次新房源）

- 部分房源有暗间（建议实地看房时用激光测距仪检测）

🛋装修参考篇

💰翻新预算：

- 基础硬装：80-120元/㎡（含全屋定制）

- 精致软装：150-200元/㎡

- 建议保留：外立面石材+入户大堂（重修过）

🎯改造案例：

1. 顶楼98㎡房源：用玻璃阳光房改造为家庭影院+茶室

2. 89㎡两房：定制折叠餐桌+隐形收纳柜（实测储物量增加40%）

3. 四房户型：主卧改造为套间+衣帽间（需注意承重墙拆除限制）

📊市场数据篇

🔥成交记录：

- 89㎡两房：710-760万（成交周期15-20天）

- 98㎡三房：820-850万（带精装交付溢价8-12%）

- 顶楼房源：总价直降80-100万（但需注意产权性质）

📈价格走势：

-涨幅曲线（数据来源：成都房产交易所）：

- Q4均价6.8万/㎡ → Q3均价8.2万/㎡

- 同期周边新盘均价：8.8-9.5万/㎡（溢价率超15%）

🎯购房建议篇

1️⃣ 优先选择后房源：

- 建筑质量提升（抗震等级达8级）

- 物业从"成都物业"换成"万科物业"

- 物业费从1.8元/㎡/月降至2.2元/㎡/月

2️⃣ 看房必查项：

- 楼道消防设施（已全面更新）

- 垃圾分类设备（将接入智慧社区系统）

- 物业APP功能（支持线上报修+费用缴纳）

3️⃣ 签约避坑指南：

- 仔细核对产权证日期（前的不动产证需特别注意）

- 确认是否属于"人才公寓"（部分房源有租售同权限制）

- 要求开发商提供《房屋质量保证书》（有效期至2028年）

📌真实案例分享：

上周刚帮客户促成的一笔交易：

客户需求：总价800万内三房，要求对口七中

房源情况：98㎡三房，总价820万（含精装）

谈判策略：

1. 对比周边同户型：科华社区同户型成交价835万

2. 强调学区优势：七中届毕业生重点率98.7%

3. 签订补充协议：约定精装标准（含全屋地暖+中央空调）

最终以815万成交，客户省下5%预算

📌未来规划篇

🚀重点工程：

- 天府五街智慧走廊（新增3条地下通道）

- 科华南路拓宽工程（完成）

- 社区商业综合体（规划12万㎡商业体）

🚇轨道交通：

- 18号线二期（已开通）

- 27号线（规划中的市域铁路）

- 接入成都地铁全自动运行系统

📌周边配套升级：

1. 医疗：华西附二院天府院区（投入运营）

2. 商业：银泰城TOD（开业）

3. 教育部直属高校：中国民航大学天府校区（招生）

⚠️风险提示：

1. 物业费连续两年上涨（拟涨至2.5元/㎡/月）

2. 小区绿化率下降至35%（需注意物业维护）

3. 部分房源存在"一房两证"情况（需仔细核查）

📌购房工具包：

1. 房产查档：成都住建局官网（输入产权号可查抵押记录）

2. 精算器：成都房产网"税费计算器"

3. 看房预约：贝壳/链家VR看房（支持夜间看房功能）

📌真实房源推荐：

1. 顶楼98㎡三房：总价815万（含精装）

- 优势：双阳台+主卫干湿分离

- 注意：需爬3级台阶到顶楼

- 链接：点击查看VR看房

2. 89㎡两房：总价725万（毛坯）

- 优势：客厅全景落地窗

- 注意：无电梯（需爬6级台阶）

- 链接：点击查看实地视频

3. 125㎡四房：总价1030万（精装）

- 优势：双主卧+衣帽间

- 注意：顶层房源（产权证日期）

- 链接：点击查看户型图

📌：

天府长城一期就像成都房产市场的"晴雨表"，既有老小区的烟火气，又兼具新城区的潜力。建议购房者重点关注后房源，合理利用公积金贷款（最高可贷120万），同时注意规避顶层房源的产权风险。现在正是抄底的好时机，错过可能要再等5年！

（全文共1287字，数据截止12月，具体以最新政策为准）